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不动产登记暂行条例解读 2015年1月 第一部分 不动产简介 《物权法》是调整、规范物的归属和利用而产生的民事关系的法律。所称的物，包括不动产和动产（第二条第二款）；所称的物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权（第二条第三款），可细分为不动产的所有权、用益物权和担保物权以及动产的所有权、用益物权和担保物权。 《物权法》未对不动产和动产进行定义。 一、不动产和动产的划分标准 按照通行的理论，动产与不动产的划分标准，是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为依据的。 动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。 不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。 二、不动产的定义 不动产（immovable property）是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物以及对矿藏和资源的认知、采掘、利用而产生的权利。 这次的不动产统一登记制度建设，还包括海洋，这也是中国不动产统一登记制度建设的特色。我省不临海，因此，我省的不动产统一登记不包括海洋。 三、土地与其地上物的关系与发展 （一）基本关系 土地是最核心的不动产类型，其与地上物的关系主要是土地吸收地上物成为一体，地上物不能作为独立的不动产，实体不动产只有土地，这是传统法理。 房屋被土地吸收，成为土地的组成部分，不能成为独立的不动产；树木、庄稼等土地上的附着物也被土地吸收，也成为土地的组成部分，也不能成为独立的不动产。 （二）关系发展 1.地上权理论 随着现代经济的发展，吸收学说也有了发展。提出了地上权理论。即在土地（土地权利）之上再设置权利，以协调土地和地上物因价值巨大而产生的各自显示的要求。 德国为了突显房屋的价值，使其与土地在价值上分开，为不违背传统法理，提出了地上权制度，然后根据吸收说，让地上权吸收房屋，从而符合吸收学说的理论了。 以地设权、地权分离、以权吸物、房权合一、地物一体，各自表述。 以地设权：在土地所有权（地）的基础上，设定土地使用权（地上权）。 地权分离：土地所有权（地）和土地使用权（地上权）分设。 以权吸房：房屋为土地使用权（地上权）行使结果，即“先有权、再有房”。. 地物一体：地上权为土地所有权派生出的权利，而房屋为地上权带来的结果，通过地上权的关联，地、房称为一体。 各自表述：通过地上权关联的房地一体是间接的房地一体，传统理论的地吸收房形成的房地一体是直接的房地一体。价值表现上，传统理论将房地价值一体表述，地上权理论将房地价值各自表述。 2.分离理论 土地与附着于土地的物，因价值巨大而产生的各自显示的要求，分离为不同的不动产，并且产生与之相一致或协调的制度。如土地上建立一个房屋，此时土地与房屋为不同的不动产。 日本提出了法定租赁权，这样土地为独立的不动产，法定租赁权与房屋合并成为独立的不动产，从而符合传统法理。 以租设权、地权分离、以权吸物、地物分离、各自表述 以租设权：在土地所有权（地）的基础上，设定土地租赁权（地上权）。 主体分离：土地所有权（地）主体和承租土地的主体（租赁权主体）不相同。 以权吸房：房屋为土地租赁权（地上权）行使结果，即“先租地、再建房”。 地物分离：地、房权利主体不一致。 各自表述：地、房权利主体不一致，地、房价值也要各自表述。 （三）关系综述 土地是人类一切活动的载体，是物的一种类型，不可移动性是其重要特性，土地的价值在于利用土地创造新的物（地上物），“有地才有物、有物才有财富”的观念具有长久的历史。土地和地上物的关系基本为“主从关系”，即“无地即无物”。地物一体，是土地与地上物最主要、最直接的关系，也是我国现行法律制度就土地与地上物关系的立法理念。 随着经济社会的发展，土地的利用形态和方式，也日益呈现多样性，主要是由土地权利主体直接利用土地创造物，改变为其他人经土地权利主体同意，采取合理的方式共同和单独利用土地创造物；同时，以地、物共同表示财富也转变为以地以及地所带来的经济价值表示财富，地物关系不再是简单直接的“无地即无物”。土地的有限性，造成了地物的经济价值巨大，社会需求要求地物价值分别显示、分别作用也是合理的，但价值的显示方式改变不了地物的本质关系-----以地生物。 权利关系和财产关系越简单、越清楚，才能易为社会接受、易为权利提供保护。地物关系统一，即地物权利主体一致，物的权利依附土地权利，是解决地物关系的简单有效的方式，也是基础关系。其他人利用别人土地创造物，可以作为特例，以合约关系加以规范，以保护合约来保护地上物的利益。 四、矿业权暂不作为不动产讨论 矿业权的概念产生于1870年左右，同现代意义上的矿业一样，是伴随着19世纪资本主义工业的发展得以成