2006年上海住宅市场中分析报告.docVIP

上海住宅市场分析报告（2006年度） 第一部分 2006年度上海住宅市场综述 2006年二季度相继出台了一系列调控政策，由于系列政策大部分都是在2005年调控政策的升级，市场反应与05年相比，影响相对较小，加上2006年住宅市场在2005年萎缩之后出现大反弹，使得上海住宅市场2006年成交量呈现整体上升的走势，2006年住宅成交量比2005年上升了19.52％。成交价格也随着成交量一起上涨，2006年住宅成交均价8166元/平方米，比2005上涨了4.76％。　　上海新盘市场全年合计的总体供求比，从2005年的1:0.72的明显供大于求，而转化为06年的1:0.93的总体供求平衡。这一平衡，也就导致了上海新盘市场总体房价的相对平稳，尽管个案之间和不同区域之间仍有涨有跌，甚至有较大涨跌。上海楼市在总量控制方面，已初见成效。 一、2006年度上海房地产市场整体成交特征——住宅成交量回升，均价小幅上涨 2006年上海房地产业基本做到了供求平衡，尤其是在住宅市场方面，全年供求比为1∶0.98；供应量减少而成交量稳定增长；价格则与去年基本持平。与此同时，中低价商品房比重也稳步攀升，住房保障体系日益完善。 总成交量： 2006年度上海商品房市场共成交套，成交共成交 　　从各月走势来看，供应起伏较大，商品住宅分别在2006年4月和9月达到最高点和次高点。 　　▲1-4月：调控前阶段———上涨迅速 　　由于市场逐渐回暖，商品住宅供应量逐月回升，在4月份到达高峰。 　　▲5-7月：调控中阶段———谨慎推案 　　宏观政策连续出台，在市场前景不明朗的情况下，开发商采取谨慎态度，放缓推案速度。但由于建设惯性，相对仍保持较高位水平。 　　▲8-9月：调控后阶段———供应放量 　　宏观调控压力渐松，市场需求经过几个月的抑制后有释放迹象，供应开始开闸，并以促销、降价等方式吸引购房者。“金九银十”也是供应放量的一大因素。 　　▲10-12月：后调控阶段———放量后的回调 　　全年供应量与往年有所减少主要来源于两个层面的原因： 　　一为宏观层面：2005年上海乃至全国的经济问题被指是由于固定资产投资过快导致的。因此，抑制固定资产投资增速成为各地发展经济的一大目标，固定资产投资中一大主力——房地产投资成为首要目标。经过去年的宏观调控，上海住宅的建设速度有效减缓。2006年1至11月住宅投资增幅回落，且施工面积、新开工面积和竣工面积皆出现了下降。 　　二为开发商层面：由于2006年4月，“国六条”宏观调控的开始，在市场前景不明朗的情况下，很多开发商都选择了延迟推案、暂时观望的态度。随着市场渐渐稳定，上市量才开始加大。与从前相比，买卖双方仍然比较谨慎。 三、成交量走势分析 2006年度上海住宅市场成交量走势图：（单位：万平方米） 从上表来看住宅的成交量可以看出以下两个情况： 1、 06年4季度成交量最大，达到662.9万平方米，06年3季度住宅成交量比06年3季度出现明显下降，下降主要因为“国六条”的出台，市场处于调整期，成交量出现下降也是正常情况，加上三季度中7、8月是房产销售淡季，相对与06年1季度的418万平方米，能有目前的销售情况已经相当不错了，4季度成交量放大主要是由于年底属于传统的销售旺季，加上市场需求的旺盛，所以成交量快速回升。 2、 06年出台的政策对于房产市场的冲击也是相当明显的，06年2季度的高成交，其中有很大一部分是由于06年1季度成交量萎缩，在2季度的释放，到三季度受政策影响，成交量出现萎缩，市场出现调整状态，但由于市场需求量较为旺盛，所以4季度成交又出现明显回升。 从总量上来看，2006年上海市住宅累计成交总量为2106万平方米，与2005年同期相比增长19.52%。虽然无法恢复到2004年的高度，但对于上海房地产市场的正常运行起到了基础保障作用。 　　从各月走势来看，住宅成交量受宏观调控影响明显比去年减小，调控后每月成交量基本稳定在170万平方米上下，最低的2006年7月份也有159万平方米，与2005年调控后连续三个月每月仅为七八十万的成交量相比，2006年情况大为乐观。 　　虽然2006年4月份新一轮调控政策密集出台，但对房地产市场的影响却比2005年小了很多。一方面，经过一年的挤压，投机性需求已经基本退场；另一方面，消费者心态比去年更加成熟，降低了对颠覆性降价的预期，自住性需求持续释放。 　　2006年上海住宅市场的成交也可以分为4个阶段： 　　▲1至2月：传统淡季2月为传统淡季，成交量全年最低。 　　▲3至5月：市场火爆由于2005年宏观调控后需求一直处于压抑状态，春节过后需求开始放量，且热度逐步攀升。虽然宏观调控已经开始，但成交反应较为滞后。因此，2006年市场成交最高峰出现在5月，达