东莞横沥镇华侨新村中前期策划报告.docVIP

东莞横沥镇华侨新村前期策划报告 前 言 承蒙贵司信任，敝司有幸参与华侨新村项目的调研与策划工作，并为之提交相关报告，深感荣幸！ 在调研中，我们将东莞地区作为主要市场研究区域。根据项目特点，着重对别墅物业及外销型物业进行了调研与分析。因此在本文，我们对别墅物业及外销市场作较突出的论述。试图通过进行系统分析与比较，得出较为可信、可行的营销策划方案。 由于市场存在不可预测因素及调研数据无可避免存在一定误差，可能会为项目定位带来一定偏差。希望通过与贵司的进一步合作，在项目操作中不断调整销售策略，最终达到成功开发的目的！ 报 告 摘 要 ·市场分析 a、随着整体宏观经济的好转，东莞房地产业亦步入上升轨道，外销占东莞市场半壁江山； b、台商在当地置业的苗头渐起，并有进一步发展的趋势,但尚未形成规模； c、当地富裕阶层有二次置业需求； d、高附加值产品为项目所在区域市场空白； ·竞争分析 a、项目一级竞争区域个案产品力不足，使新项目极易通过规划和包装建立产品差异而增加产品附加值和建立区域市场垄断； b、二级竞争区域，个案产品力很强，项目可通过走市场差异策略以避免项目间正面的直接竞争； ·产品设计 a、环境景观、物业管理为项目产品力核心； b、避开与周边楼盘进行同质产品竞争，进行产品差异化定位，建设高附加值产品； c、形象求“新”；产品求“精”；物管求“严”。 ·档次定位 当地顶级精品别墅物业 ·容量分析 a、从总体容量分析表明：定位目标客户群基本能满足容量要求； b、从台商容量的分析表明：如果项目将目标客户群单纯定位为台商，其市场容量明显不足； c、当地人具备非常强消费潜力，应为主力目标消费群之一； ·营销推广思路 推广区域由内而外，分两步走 第一步：对周边区域进行针对推广，培育市场并引导消费； 第二步：开拓香港外销市场； 目录 第一部分 项目概况篇 一、项目基本概况…………………………………………………………………6 二、项目区域概况 1、东莞市概况………………………………………………………7 2、横沥镇概况……………………………………………………. 11 第二部分 市场分析篇 莞市场分析 1、房地产市场分析…………………………………………………14 2、房地产发展趋势分析及结论……………………………………….15 二、东莞外销市场分析 1、外销概述…………………………………………………………16 2、外销分布……………………………………………………….16 3、外销特点………………………………………………………….16 4、竞争区域个案分析………………………………………………18 5、调研楼盘共性分析………………………………………………20 三、横沥镇住宅消费群体分析…………………………………………21 四、别墅物业分析 1、别墅的发展及现状……………………………………………….24 2、别墅发展趋势及机遇………………………………………………25 第三部分 项目分析及价值提升 目SWOT 1、优势(S) ………………………………………………………….27 2、劣势(W) ………………………………………………………..27 3、机会(O) ……………………………………………………….27 4、威胁(T) …………………………………………………………28 二、项目竞争力分析 1、项目竞争分析……………………………………………………28 2、分析结论…………………………………………………………29 三、市场空白分析……………………………………………………29 四、功能替代分析 1、居家功能…………………………………………………………30 2、度假功能……………………………………………………….30. 五、项目附加值提升………………………………………………..31 六、项目核心竞争力设计……………………………………………32 第四部分 项目定位篇 一、项目主题及形象定位 功能定位………………………………………………………34 品质定位……………………………………………………….34 主题定位……………………………………………………….34 形象定位………………………………………………………35 二、产品定位 1、户型定位…………………………………………………………35 2、价格定位…………………………………………………………36 三、目标客户定位 1、客户群定位………………………………………………………38 2、可行性论证………………………………………………………39 3、结论………………………………………………………….….40 ·更名建议…………………………