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土地增值税第一讲：土地增值税的概念第二讲：土地增值税的特点第三讲：纳税义务人第四讲：纳税范围第五讲：计税依据第六讲：土地增值税税率第七讲：土地增值税的减免第八讲：纳税地点第九讲：征收机关与征收方式第十讲：土地增值税的纳税登记、申报第十一讲：土地增值税的行政处罚第一讲：土地增值税的概念 　　土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定为税率征收的一种税。 　　所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。 　　80年代后期，我国开始对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让、转让。为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调解土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日，以国务院令138号公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起施行。财政部于1995年1月27日，以财法字[1995]6号颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称细则）。北京市人民政府以京政发[1996]7号下发了《关于征收土地增值税有关政策的通知》，明确规定1994年1月1日（即细则发布之日）已办理房地产转让手续的，暂缓征收该项目的土地增值税。也就是说，北京市土地增值税从1995年细则发布之后开始征收。 第二讲：土地增值税的特点 　　（一）土地增值税的主要特点： 　　1.土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税。这一点与营业税有些类似。 　　2.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额来计征。这一点与企业所得税有些类似的地方。 　　3.土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。这一点与财产税有一定的共性。 　　4.土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。 　　（二）土地增值税征收的特点： 　　1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 　　我国的土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收，作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。 　　2.征税面比较广 　　凡在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，均有缴纳土地增值税的义务。 　　3.采用扣除法和评估法计算增值额 　　土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格编低的，则采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。 　　4.实行超率累进税率 　　土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的、适用税率高、多纳税，增值率低的，税率低、少纳税，税收负担较为合理，便于体现国家政策。 　　5.实行按次征收 　　土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。 第三讲：纳税义务人第四讲：纳税范围第五讲：计税依据第六讲：土地增值税税率-增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30% 　　-增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%部分，税率为40% 　　-增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%部分，税率为50% 　　-增值额超过扣除金额200%部分，税率为60% 　　在实际工作中，为了便于计算。可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。计算公式如下： 　　-增值额未超过扣除项目金额50??土地增值税税额等于增值额乘以30 　　-增值额超过扣除项目金额50??未超过100??土地增值税税额等于增值额乘以40 　　-增值额超过扣除项目金额100??未超过200??土地增值税税额等于增值额乘以50 　　-增值额超过扣除项目金额200??土地增值税税额等于增值额乘以60 　　公式中的5??15??35?o速算扣除系数 　　3、应纳税额的计算方法： 　　a.确定转让收入（包括货币收入、实物收入、其他收入） 　　b.计算除项目金额（包括土地出让金、开发成本费用、税金、加计20??旧房评估费） 　　c.计算增值额：增值额＝转让收入－扣除项目金额 　　d.计算增值率（增值额与扣除项目之比）：增值率＝增值额/扣除项目金额 　　e.确定适用税率和速算