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城镇土地估价规程 目 录 1 总则 3 1.1 规程制定的目的 3 1.2 规程适用范围 3 1.3 从事土地估价的基本规定 3 1.4 职业道德 3 1.5 土地估价报告的有效期 3 1.6 土地估价的法律依据 3 1.7 规程解释权 3 2 城市土地估价基本原则和程序 4 2.1 城市土地估价的基本原则 4 2.2 城市土地估价的程序 4 ３、城市土地价格的影响因素 6 3.1 城市土地价格影响因素分类 6 3.2 一般因素 6 3.3 区域因素 6 3.4 个别因素 6 ４．基准地价评估 6 4.1 准备工作 6 4.2 资料调查与整理 7 4.3 基准地价评估的技术路线 8 4.4 级差收益（地租）法评估基准地价 8 2. 模型选择方法 11 4.5 利用土地交易资料评估基准地价 13 4.6 利用土地交易资料评估路线价 18 4.7 城市基准地价的确定 19 4.8 基准地价修正系数表的编制 20 4.9 基准地价图的绘制 23 4.10 基准地价更新 24 5 宗地地价评估基本方法 28 5.1 宗地估价程序 28 5.2 收益还原法 29 5.3 市场比较法 32 5.4 成本逼近法 38 5.5 剩余法 40 5.6 基准地价系数修正法 42 6 各类用地宗地价格评估 45 6.1 宗地类型 45 6.2 居住类宗地价格评估 46 6.3 商业金融业用地宗地价格评估 46 6.4 工业、仓储用地宗地价格评估 46 6.5 交通用地宗地价格评估 46 6.6 综合用地宗地价格评估 46 6.7 公共绿地价格评估 46 7 不同土地权利的宗地价格评估 46 7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别： 46 7.2 土地所有权价格评估 46 7.3 土地使用权价格评估 46 7.4 土地租赁权价格评估 46 7.5 土地抵押价格评估 46 7.6 土地地役权价格评估 46 8 土地估价成果验收及确认 46 8.1 基准地价成果的验收及确认 46 8.2 宗地估价成果的确认 46 9 名词解释 46 城市土地估价规程 1 总则 1.1 规程制定的目的 为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。 1.2 规程适用范围 本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。 本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 1.3 从事土地估价的基本规定 城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。 1.4 职业道德 土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。 1.5 土地估价报告的有效期 土地估价报告的有效期为一年。 1.6 土地估价的法律依据 土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。 1.7 规程解释权 本规程由国土资源部负责解释。  2 城市土地估价基本原则和程序 2.1 城市土地估价的基本原则 2.1.1 土地估价应遵循下列原则： 1．合法原则； 2．最高最佳使用原则； 3．替代原则； 4．预期收益原则； 5．供需原则； 6．估价时点原则； 7．多方法相比较原则。 2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。 2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 2.1.5 遵循预期收益原则，是指