帝都花园尾房推销方中案.doc

【帝都花园】尾房推广及促销方案 目 录 一、市场调研与分析 …………………………（2） 1) 国家房产政策 2) 区域竞争对手分析 3）尾房市场现状 二、项目分析与定位 …………………………（2） 1) 项目资料 2) 项目劣势分析 3) 项目优势分析 4) 市场机会点 5) 市场威胁点 6) 市场定位 三、企划方案……………………………………（3） 1)市场地位 2)广告策略 3)媒体选择 4)广告预算 5)销售道具 四、销售推广……………………………………（4） 1） 广告宣传 2） 价格策略 ①定价原则 ②一房一价表 ③价格趋势 3） 活动策划 五、案场执行……………………………………（6） 正 文 一、市场调研与分析 1)、国家房产政策：“国六条”的提出，对大户型住房的销售产生一定影响。 2)、区域竞争对手分析：A.“金都华庭”：价格稍低；建筑外立面明朗，但户型设计不太合理。 B.“南华康城”：小高层，温泉入户，电梯出入，但价格偏高。 3）、尾房市场现状：人气不旺、客流量少、价位高去化难。 二、项目分析与定位 1)、项目（剩余房源5楼）资料： A.数量：(5F—21套，占65%；4F—9套，占28%；其它占7%) B.户型及面积：（多为139㎡三室两厅两卫或者复式） C.配置：车库、储藏室。 D.分布：28#-（8套）、29#-（2套）、30#-(2套)、31#-(5套)、32#-(2套)、35#-(3套)、 36#-（5套）、15#-（3）套 E.剩余5楼的朝向向阳，采光合理，户型合理（局部不合理） F.客户意向点：低楼层、配有车库。 G.未签约原因：楼层高；位置偏；总价高； 2)、项目劣势分析： A. 楼层高； B.位置不理想； C.价位高（尤其总价），无价位优势，去化难； D.户型面积偏大；部分房型设计不合理，厨房小，卧室和客厅偏大。 E.客户看房不方便（没钥匙、五楼与阁楼间没有楼梯、看房通道不畅） 3)、项目优势分析： A．顶层有阁楼，免费赠送； B．高楼层采光好，空气好，视野开阔，景观好，私密性强； C．大客厅、大卧室、大露台气派； D．楼上楼下多个卧室并配有车库，买房一步到位； E．住顶楼，上上下下有益健康； F．起居空间与居住空间分为上、下两层优势亲切的生活画面来增强与客户沟通的亲和力，着重表现室内楼梯作为一种装饰，既，又赋予居室以现代生活的气息。这样不仅给已购的客户利益和精神上带来沉重打击，损害了开发商的市场形象尾盘降价策略要采取更具人情味的方式，就是所谓“隐性降价”，如降低首款、送花园、送绿化、为客户提供更周到便利的服务客户朋或销售现场临时配成人集体购房的方式，给予不同的首付款打折方式1人：98折2人：98×98折3人：98×98×98　·6.26—6.30内定房优惠25元/㎡最后的优惠机会 阶段（一） ·6.26—6.30内交定金优惠50元/㎡ ·7.1—7.10优惠活动赠小型家电………………………阶段（二） 99折 ·借二期交房开展活动（抽奖） 98折 ………阶段（三） 95折 （价格策略一定按照规定的时间执行，让客户有紧迫感，切其切实感觉到这是最后的机会。） ○降价限购 将 C.营造口碑 ○好不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，答谢会、睦邻活动制作展板、小型布幅等装饰售楼中心，增加销售氛围一块“倒计板”悬挂在售楼中心里，上面写着，每天修改一次，很多客户购房的积极情绪就这样被那些一天天减少的数字调动起来；能否成交的关键在销售现场严格要求销售人员制定15秒、30秒和2分钟标准‘声’、‘图’并茂，加强传播力度销售人员热情有礼、百问不厌消费者买到最适合自己且性价比最高的房子 - 6 -