广州从化市深化调研中.doc

广州从化市从化太平镇Ｃ地块、温泉镇Ｂ地块市场调研投资定位报告 经过几天时间的努力，从化市温泉镇Ｂ地块、太平镇Ｃ地块市场深化调研及初步投资定位报告终于基本完成了。 面对从化竞争激烈、纷繁复杂的市场情况，我们找到了本项目发展初步方向，作为讨论、决策的基础，但关于市场、土地、产品的最终密码还需要足够的时间论证确定。 针对从化房地产投资的宏观环境，我们进行了较为详细的分析，做出了较为乐观的判断。虽然金融危机对全球经济造成的损害尚未过去，但中国政府积极面对，在金融货币、对外出口、企业扶持等等方面做出了大量工作，广州市与从化市地方政府也做出了积极响应。结合广州市目前正在快速扩张化进程的发展阶段，作为广州“北优”发展战略的从化市具有理想的发展前景。 如果从化市ＢＣ两地块能够确定市场定位及以适当范围的资金圈地并付诸实施，将是我们投资建设的大型别墅类高档项目，它所代表着的不但是我们的产品打造和开发建设能力，而且代表着以项目品牌牵引下的发展商品牌将迈入一个新的阶段，意义深远！ 一．作为“北优”战略的从化市规划概述 从化市作为广州市的“北优”发展战略重心“一中心，两走廊，四发展区，四大基地结构组织” 一中心：从化中心城区发展为中心 两走廊：一.流溪河沿线旅游经济发展走廊。 二.从化西部工业走廊。 四发展区：东北部（生态旅游主导）、中部（加工及制药主导）、西部（工为主导）及南部经济发展片区（房地产业与生态农业为主导） 四大基地：旅游度假基地、城郊型生态农业基地、生态林基地、工业基地。 二．太平镇Ｃ１地块区位 优势一：位于连接广州市中心与副中心从化市太平镇的核心连展主轴上，并向四周辐射且地形方正场地平整；西北面相邻流溪河，且有后继发展的C2地块930亩的发展空间。 优势二：京珠高速分支街北高速出入口与广从轻轨站点的出入口，交通便利，出入广州市天河区中心与从化市街口区中心均不过30分钟。 劣势一：该地块位于三大型高档别墅区围合之中；分别为广州越秀城建总公司的逸泉山庄，珠江投资公司的夏湾拿花园与珠江国际城，三个项目均有大量楼盘开发与销售中。 劣势二：高速出口斜跨分隔地块西南角，被分隔开的地块面积约８０亩，目前规划部门对于高速路出入口改道尚末解决。 如上图所示。 三.温泉镇Ｂ２０地块区位 优势一：地块四面环山，红线以山腰线为分隔，地形地貌高低起伏，环境优美。 优势二：地块项目内有大型人工水库与鱼塘，利于水资源的再造利用，适宜坡地别墅的设计开发。 劣势一：地块临105国道最近的出入口在国立中山大学分院红线范围内，交通受阻且目前接通地块的另一主干村道尚末施工，不利于前期施工。 劣势二：地形落差很大，地块内目前基本被自然植被覆盖，场地平整工程量浩大。 劣势三：相对于泉天下项目地块内没有温泉资源，且地块内水资源为死水需重新设计改造。 四.从化市投资环境对两地块项目的影响分析 1、广州市城市规划将为两地块项目的宏观发展带来重大利好。太平镇Ｃ项目位于广州市区与从化市中心主轴板块，作为从化市重点扶持的房地产板块，同时也是两城市居住核心区偏移发展区域，可以预见随着大量市政设施配套的完善，势必成为投资的热点。这为太平镇Ｃ项目的开发带来了十分有利的条件。 2、广州市的战略与从化市的产业布局，为太平镇项目带来了充裕的客户。坐拥城市核心主轴线区，辐射广州市区与从化、增城市中心区，优异的企业投资环境为本项目的开发提供了大量的客源支持。从周边的产业特点看，生态农业、高新科技、高教产业等行业，都是国家重点扶持的行业，这也为本项目的可持续发展创造了良好的空间。 3、广州市与从化的高速经济增长，为本项目提供了良好的发展前景。作为北优战略的广州市副中心也为第三产业高速发展提供了有利条件。随着第二、三产业的高速发展，可以预见本项目的开发前景优异。 ４、温泉镇项目Ｂ20地块分析 1、位于从化市重点扶持的旅游经济发展走廊核心温泉镇，相邻于105国道约1.5公里，项目位置相邻预建设中的增从高速约３公里。 五、从化市房地产发展阶段判研 广东的房地产跟随规律：深圳紧跟香港，广州紧跟深圳，二、三线城市则学习广州。 从化市处于刚经历初级阶段，快速向发展阶段靠拢的过渡时期；由于０８年制定的“北优”战略及高速路建设及广从轻轨等的市政利好消息的公布，从化市房地产市场状况无论销售与房价均呈急促彭涨成长的势头，同比09年初房价均有３０%左右的上涨。 六、根据原有初步调研的基础深入重点调研从化两地块周边的别墅楼盘与市中心具代表性的重要楼盘。 １.从化珠江国际城（开发商：广东珠江投资股份有限公司） 2008年11月份开盘，位于太平镇Ｃ项目地块对面，于2009年10月份重点推出第一期中轴组团，户型均为欧式下沉花园三层双拼别墅，附送全屋精装修，项目内具有一个全球罕有的小