巢湖市某项目项目前中期定位研究.doc

第一章、概述 一、项目背景 1、2004年1月巢湖市力达置业有限公司通过挂牌竞价方式获得巢湖市贾塘圩居住小区地块； 2、为适应房地产市场竞争日益加剧的需要，切实保障项目与品牌的成功运作，2005年6月巢湖市力达置业有限公司委托合肥百意顺房地产策划咨询公司就项目前期定位展开研究； 3、本报告将提供规划设计任务书，用以作为规划设计之指导。 二、开发企业 本项目开发企业为巢湖市力达置业有限公司，其开发资质是二级，注册资金贰千万元人民币，该企业前身以建筑安装为主，在巢湖有较大影响力和美誉度。 三、项目概况 1、地理位置 项目位于安徽省巢湖市贾塘圩，龟山路以南、健康西路以北、银屏路以西的区域，总用地面积15.87公顷（238亩）。 2、规划用地性质及规划设计要点 ⑴规划用地性质：居住 ⑵规划控制指标：容积率≤1.25，建筑密度≤32%，绿化率≥35%，日照间距系数≥1.25 ⑶设施配套要求：按规范要求同步配置相关市政及公共设施，沿健康西路与银屏路各配套建筑面积不低于50平方米的水冲式公厕一座；配套规模为9班的幼儿园一座，占地不少于4亩；配套用地面积不少于5亩，建筑面积不低于2500平方米的室内农贸市场。 ⑷建筑退让：沿健康西路、银屏路、龟山路分别不低于5米,交叉口不低于10米，退让西侧支路不低于2米。 ⑸其它：住宅建筑应采用坡屋面形式；小区工程管线一律地下敷设；排水应采用雨污分流制；局部地段可布置小高层，且六层以上建筑不计入容积率控制指标，高层建筑面积不得超过总建筑面积的25%。 第二章、巢湖市宏观发展趋势分析 主要结论： 1、巢湖市作为省辖二级城市，地理位置优越，交通便捷，国民经济增长较快，居民可支配收入较高，有利于房地产业发展； 2、项目地块濒临濒临长江，环抱巢湖全市总面积923平方公里，现辖庐江、无为、和县、含山四县和居巢区2004年末总人口453万蚌埠与京沪线相连。合巢芜高速公路连接合肥、巢湖、高丘、低缓浅丘、山前倾斜平原、河流阶地、湖漫滩、浅滩等多种地貌市区近郊山丘海拔200300 米，市区主要座落在一、二级阶地上，海拔高 815 米，其中最高处卧牛山顶海拔为 48 米 旧城区北部为山丘，其余西、南、东三面均是湖漫滩改造而成的圩田，⑴房地产开发企业 目前巢湖市房地产开发企业82家，其中市直和居巢区30家；房地产企业中二级资质6家，占7%，三级资质39家，占47%，其余为四级；三年来有实际业绩的企业36家，占44%，其中市区企业有15家；现市区有项目的外地企业有芜湖杰成、浙江远洲、上海东方、浙江南佳、浙江美欣达5家。 ⑵开发项目建设情况 2003年以来全市开发建设的住宅小区项目30余个，其中市区包括世纪新都、东方景苑、阳光花园、时代春天、金码头城、康乐新村、健康园、金裕花园、城市风景、东风花园、新都人家等10多个，而外地企业开发量占市区开发总量的80%。 ⑶房地产开发投资情况 2003、2004年房地产开发投资分别为8.74亿元，11.31亿元，增长率为60%、29%，占全市固定资产投资的比重为8.1%、9.4%；其中市区房地产开发投资分别为5.04亿元、6.67亿元，增长率为80%、32%；2005年1-5月份,全市共完成房地产开发投资4.25亿元,同比增长54.8%，而市区为1.5亿元,同比增长65.3%。 房地产开发资金的来源，绝大部分为预售款及在建工程抵押贷款或商业贷款，房地产开发企业自筹资金仅占30%。 ⑷房地产开发用地情况 2003、2004年巢湖市出让的房地产开发用地面积分别为917.31亩，1244亩，其中市区出让的496.44亩、487.2亩，目前市区不少在建项目用地都是2003年以前获得的土地使用权。 ⑸ 竣工商品房情况 2003、2004年全市新开工商品房面积分别为60.43万、101.95万平方米；施工面积分别为110.95万、127.49万平方米；竣工商品房面积分别为58.83万、77.47万平方米，增长率为15%、31%。其中市区新开工商品房面积分别为27.7万、46.23万平方米；施工面积分别为50.67万、55.07万平方米；竣工商品房面积分别为19.66万、39.5万平方米，增长率为145%、100%。今年1-5月份全市竣工商品房面积18.35万平方米；市区竣工商品房面积11.15万平方米。但与此同时全市按经济适用房建设与管理的项目几乎没有。 ⑹商品房销售情况 2003、2004年全市批准商品房预售面积分别为60万、91万平方米，其中市区批准预售面积分别为36.84万、37.24万平方米；全市商品房销售面积分别为53.1万、61.2万平方米，增长率13%、15%，其中市区商品房销售面积分别为23.28万、28.7万平方米，