某地产苏园地块项目中市场定位策划报告.doc

某某地产苏园地块项目市场定位策划报告 目 录 一、项目概况 1、苏项目地块区位环境分析…………………………………………………...6 2、周边环境分析………………………………………………………....…..…6 3、项目所在区域规划情况分析………………………………….……....…….7 3.1项目自身概况……………………………………….…….…….…..…...7 3.2项目周边区域规划………….…….…………………………………….…8 二、项目市场环境分析 1、苏州市房地产经济背景分析…………………………………….…..…,,,9 1.1苏州市概况………………………………………………..………….…....9 1.2苏州市宏观经济影响关系分析……………………………………….........11 1.3苏州市城市规划概况及对本项目的影响…………………………………..25 1.4苏州市房地产政策概况对本项目的影响 2、苏州市区房地产市场情况调查…………………………………………….28 2.1 苏州近几年房地产态势分析……………………………………………….32 2.2苏州房地产2006年发展态势总结及预测……………………………………33 2.3苏州市区房地产市场调查分析……………………………………………..35 2.4苏州市区二级市场（商品房市场）分析……………………………………………..38 2.5苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分析……………………………………..42 3、苏州市区房地产区域市场调查…………………………………………….42 3.1苏州房地产市场区域板块分析………………………………………………..46 4、苏州工业园区房地产市场………………………………………………….46 4.1园区房地产发展及走势……………………………………………………..48 4.2近年内各年度园区供应及销售情况…………………………………………48 4.3园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况………………………………. 49 4.4园区未来房地产市场分析与预测…………………………………………..............57 4.5典型个案和基准竞争对手分析………………………………………………..61 三、苏州各类物业分物业形态专题分析 1、苏州各类物业形态的发展情况……………………………………….………69 1.1写字楼…………………………………………………………………………..69 1.2类别墅……………………………………………………………………………..70 1.3多层等低密度住宅………………………………………………………………..75 1.4高层及小高层住宅市场……………………………………………………………..76 2、苏州各类物业市场的主要特征………………………………………………79 3、苏州各区域典型个案分析………………………………………….………80 四、消费者需求分析 1、区域内购房者细分及需求分析……………………………………………84 1.1何谓市场需求?.............................................................................................................84 1.2我们的需求者在哪里?.................................................................................................84 1.3需求者购买因素分析………………………………………………………………..85 2、消费者需求分析…………………………………………………………….87 2.1私营业主……………………………………………………………………………..87 2.2政府官员……………………………………………………………………………..89 2.3本地高收入职业经理人……………………………………………………………..90 2.4外来高收入职业经理人……………………………………………………………..93 2.5等自由职业者………………………………………………………………………..95 2.6投资客户………………………………………………………………………..……97 五、本项目分析及定位 1、本项目SWOT分析…………………………………………………….. 2、本项目整体形象定位……………………………………………………. 3、本项目可能发展物业形态的目标客户定位……………………………. 3.1目标客户职业分析…………………………………………………………