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物业管理规章制度综述 一.《管理公约》 主要内容： 包括: . ·主要名词定义及解释. ·发展商的权利 ·业主的权利及义务 ·管理人的权利及义务 ·业主委员会的有关规定 2.定义: 主要的定义内容 2.1“小区”：小区的名称、地点、面积、批准文号等。 2.2“单位”,指建于小区内的,由各业主单独拥有的部分,包括住宅单位、商场铺位单位及停车位单位。 2.3“公共范围”,指其中包括小区各出入口、行人道、通道、电梯、会所、绿化区、车道、脚踏草停放处、公用车辆停泊及起落货区域、升降机平台、防火通道、走廊、梯台、配电房、泵房、水箱间、垃圾房、自动喷洒系统及消防设备控制室、升降机房、及属小区业主、用户及访客而设立共用之其它地方或范围，但不包括任何业主个别拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。 4“公共设施”指为该小区的公共利益而在小区所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置、或种植物。包括楼宇自控系统、给排水系统、消防系统、通讯系统、电子监测保安系统、升降机、卫生间设备、帷幕墙、照明系统、供电系统、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示牌及其它机械、卫生设备。以上所列之各类设备,不论是设置于公共地方或预留地方内,均属于公共设施之一部分,但只供个别业主或用户使用的设施则不包括在内。 3. 发展商的权利及义务 例如: 通常下列权利将给予发展商及其承让人并承担相应义务 3.1 发展商对其拥有的物业,享有与其它产权人同等权利,并履行同等义务。 3.2在取得有关政府部问批准的情况下,发展商有权改变其独立拥有的小区部分的用途或属小区公共利益对小区进行任何结构、内部或外部的增加或改动(包括但不限制于在小区外墙及顶层装置广告牌、标志、天线、接收器或任何物件,有关收益全数归发展商)。 3.3管委会成立之前,开发企业有权直接或指示物业管理企业对物业进行管理,并依法制定公约和物业管理规章制度。 3.4变更小区名称。 3.5 发展商有权在任何时候将上述各项权利全部或部分转让予管理人或其它人士。 4.业主的权利及义务 4.1业主权利. 例如 公约通常规定业主有如下权利: A独自拥有、使用其名下的物业单位及享有全部收益。 B.可全权处理其名下的物业,例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处理。 C.在不影响小区建筑结构、设备系统使用功能及外貌前提下,对其拥有产权进行内部装修工程。 4.2业主义务 例如公约通常管理业主有如下义务： A.业主在使行上述权利和使用其名下物业时,须遵守本公约的规定。 B.业主须依照公约规定,负责按时缴交其名下应分担的管理费、基金及其他相关款项。 C.业主、用户须依时缴交其名下物时须付的税项、水、电等有关公共设施费用。 D.业主须遵守管理公司依据公约所订立的“用户手册”、“装修管理手册”,及其它规章制度。 5.管理人的权利和责任 5.1管理人的权利 管理人通常有如下权利: A.根据管理公约及物业管理委托合同的原则,制订及或修订用户守则、装修管理规定及其它必要的规章制度,并督促业主和用户遵守。 B.根据小区之日常运作,建立一套完整的管理工作程序,并不断改善服务水平。 C.确保所有小区业主或用户按照管理公约规定的用途正确使用其所占有小区之部分,如有小区业主或用户违反管理公约,管理人应尽量使用可行之方法制止其违约行为,并向违约者追讨赔偿及费用,以保护其它业主或用户之合法利益。 D.管理公司有权在一切合理时间,经预先通知(紧急情况下除外)带工具进入小区的任何部分〈包括任何单位〉,以进行其在本公约项下之维修及管理职责。 管理人还有权对物业的设备的维修保养、车辆管理、公共卫生保洁、保安、财务人事等事项行使管理权。 5.2为保障管理公司的利益,公约通常规定: 管理人及其员工在下列情况下不承担管理责任: A.因任何设施、装置需要保养、维修或更换造成小区服务中断。 B.地震、火灾、水灾等不可抗力导致的服务中断。 C.无法避免的燃料、材料、供水、电力、煤气短缺。 D.管理人所无法控制的其它一切原因。 6.业主委员会: 本章节通常会包括以下条款: 6.1召开业主大会的条件,如:第一次业主大会应在小区经大连市政府主管部门检验合格并交付使用之日起二年内或入住率达至50%时,由发展商主持召开。 6.2明确业主大会是小区管理的最高决策机构及其职责。 6.3明确管委会是由业主大会选举产生的小区管理执行机构及其主要职责。 6.4业主大会的有关规定: 例如: A管理人每年至少召集和主持一次产权人大会,管理人、业主委员会或占该小区产权份额不小于百分之二十的业主可要求召开特别会议。 B.每次召开会议须发出至少七日的书面通知,列明开会时间、地黠及前讨论事项。 C.会议的法定人数占该小区业权份额不小于百分之二十的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。等等。