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销售前期管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 完成项目销售前的推广、销售准备工作。 适用范围 适用于营销部完成《项目产品建议书》后，项目开盘前，所有销售相关准备工作。术语和定义 3.1.开盘：房地产项目达到预售条件并取得预售许可证后进行正式发售的活动。职责 营销部 负责制定《》；负责制定。 部 根据销售要求进行项目形象进度及销售包装施工的配合。 负责向部提供楼盘表、总平图等销售资料部 《》 审核《》《》 审批《》工作程序 。 开盘销控方案 开盘价格方案。包括：入市均价选择、定价参数、高低价差、后期价格走势以及具体价格表。 开盘推盘分布和产品构成。开盘首推区域分布、产品类型、户型构成等。 开盘优惠措施。 开盘现场组织方案 开盘现场布置。主要包括各开放区域的接待布置、展示布置、活动参与布置等。 开盘现场参观流线。主要标明现场来访客户从进入项目入口到离开项目出口的活动流线组织。 开盘现场认购流程。包括从参观、接待、讲解、选房、计算价格、落定、签约等一系列认购流程。 开盘现场人员安排。包括现场指挥人员、协调人员、入口迎宾人员、流线指引人员、参观讲解人员、销售接待人员、认购书办理人员、按揭办理人员、后勤人员等人员安排。 贷款咨询。 销售队伍组建和人员培训 组建销售队伍。 定期组织销售人员培训及考核上岗。培训内容清单如：销售手册、产品介绍。 销售流程及营销管理系统操作培训 完成开盘现场展示类准备工作 模型制作与安装 模型形式要求。包括整体规划模型、组团模型、户型模型。 模型数量、时间要求和效果要求。 参观流线导示及通道布置 参观通道装修和布置。 参观流线导示包装。 示范单位、售楼处包装和布置 示范组团/楼栋、示范单位包装。包括包装位置、包装内容、包装效果和时间要求。 销售大厅装修和包装要求。包括包装位置、包装内容、包装效果和完成时间要求。 完成开盘销售道具类准备工作 开盘宣传类资料准备 楼书、户型图、宣传册等 广告、新闻通稿等开盘宣传资料 开盘接待道具类资料准备 服装、胸牌、名片、礼品、手袋等接待道具 楼盘表、价格表、计价表、合同及补充条款范本等销售辅助道具。 销售所需法律文件准备 “五证”准备：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》。 营销管理系统初始化搭建 事业部或城市公司营销部经理在开盘前按照《开盘准备工作清单》的要求，督促准备工作的落实（政府要求公示资料必备）。 开盘前商品房买卖合同模块制订和流转 营销部根据工程部提供的对应出售房产的交房标准编订预售合同或销售合同。 营销部根据物业公司提供的该房产的前期物业服务合同和临时管理规约编订预售或销售合同。 收集主合同及补充条款（和律师商讨后编订入合同），然后开始预售或销售合同文本的流转。 流转的顺序是：工程部、设计部、项目部、物业公司、行政人事部（法务）、集团营销管理部、事业部或城市公司总经理。 如在流转过程中，各部门对合同文本提出的更改意见过多，则在总经理批示后进入复核流程，针对各部门提出的意见进行修改，再交各部门复核。在事业部或城市公司总经理签字同意之后，合同文本开始使用，文本的下发以营销部下发的为准。 正式开盘. 开盘后的销售、营销工作按《销售过程管理流程》执行。 支持性文件 6.1 6.2 营销供方选择管理流程 6.3 项目营销推广方案编写作业指引 6.销售价格管理作业指引 6.5 销售手册编写作业指引 6.6 销售过程管理流程 相关记录 7.1.《开盘准备工作清单》 7.2.《销售文件审核会签单》开盘准备工作清单 要求 分类 检查项目 现场状况 销售资料 印刷完毕 内部资料 销售手册 □是 □否 外部资料 价格表 □是 □否 售楼书 □是 □否 海报 □是 □否 户型图 □是 □否 按揭办理须知 □是 □否 合同部分 意向书（认购单） □是 □否 合同附加条款 □是 □否 认购须知 □是 □否 销售人员持有 工装 □是 □否 上岗证 □是 □否 激光笔 □是 □否 销售代表名片 □是 □否 办公用品 □是 □否 销售人员培训情况 对销售手册内容的掌握 □是 □否 网上销售中心 资料更新完成 □是 □否 销售现场完成 现场包装 工地围墙展示 □是 □