2010年广州房地产市场分析报告纲要【精品资料】.docVIP

2010年广州房地产市场第一部分广州房地产业发展环境分析广州市宏观环境概述、地理环境、行政区划、交通运输、产业结构 广州市经济社会发展、20年广州经济和社会发展状况、20年广州经济发展分析、2010年广州第广州房地产行业发展分析第年广州房地产市场第一部分广州房地产业发展环境分析广州市宏观环境概述、地理环境广州市是中国最大城市之一，五大国家中心城市之一。华南地区第一大城市，广东省省会，中心位于北纬23度06分32秒，东经113度15分53秒，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。广州濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门。广州属地带。地势东北高，西南低，北部和东北部是山区，中部是丘陵、台地，南部是珠江三角洲冲积平原。中国的第三大河——珠江从广州市区穿流而过。、行政区划广州市总面积为7434.4平方公里。10个区越秀区海珠区、荔湾区黄埔区、番禺区萝岗区、2个县级市。市区面积3843.43平方公里，2个县级市面积为3590.97平方公里。广州市人口合计1400万 (2010年数据)、交通运输、产业结构改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区，不含港澳台）。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城根据国家统计局广州调查队部分服务业企业[注]抽样调查结果表明，广州市服务业企业积极拓展国内外市场，加快固定资产投资，资产规模不断扩大，就业人口不断增加，特别是商务服务业、科技交流和推广服务业盈利能力进一步增强，发展势头强劲，有效促进了广州市产业结构的调整。 广州市经济社会发展、20年广州经济和社会发展状况、20年广州经济发展分析、2010年广州第广州房地产行业发展分析 注：1、以上数据将12月份计划出让所有土地列入统计范围 2、亚运城已建住宅纳入统计，用地面积估算20万平方米 4、外围区域住宅楼面地价大幅度拉升。 2009年，住宅成交以外围区域为主导，其中番禺、花都、萝岗等区域地价均出现大幅拉升。外围区域价格的整体拉升，带动了全市整体地价的大幅上扬。番禺（大学城）地价8432元，同比拉升178％；花都区地价2701元，同比大幅拉升146％。 5、本土品牌开发商踊跃拿地。 ■截止目前，本土品牌开发商夺得住宅用地总建筑面积达274万，占比86％； ■截止目前，本土品牌开发商夺得住宅用地总金额达140亿，占比91％ 09住宅用地出让开发商分布 （按总建面积算） (二) 商品住宅市场分析 1、新增供应明显减少。 受到2007年四季度以来市场低迷的影响，开发商缩减开发规模导致2009年的供应明显减少。2009年1－11月份，全市商品住宅新增供应605万平方米，比2008年同期减少18.7％，处于近年的最低水平。 2、住宅成交量创历史新高。 ■ 2009年1－11月广州全市住宅成交面积同比增长89.9％；（其中一手房住宅成交面积增长79.4％；二手住宅同比增长102.7％。） ■ 一二手住宅成交面积均创历史同期最高水平 广州市近年一、二手房住宅成交情况 指标名称 单位：万平方米 2009年1-11月 2008年1-11月 2007年1-11月 2006年1-11月 2005年1-11月 2004年1-11月 住宅成交总量 1741 917 1436 1425 1379 1344 商品住宅 904 504 758 862 830 893 存量住宅 837 413 678 563 549 451 3、整体消化率度大幅回升。 ■ 2009年1-11月全市消化率149％，中心六区消化率为136％，市场消化速度从2008年的底点快速回升。 2001-2009年广州市商品住宅供求关系走势 单位：万平方米 4、成交价格触底回升。 ■ 2009年1-11月广州市商品住宅成交价格9189元/平方米，同比下降2.9％； ■ 成交价格呈现触底回升态势。年初价格处于低位运行的态势，1-5月的成交均价在8000-8500元/平方米的水平。 ■ 市区价格回升更强劲。中心六区的成交均价已经超越2007年的最高水平，特别是老城区升幅最明显。 近年广州市住宅成交走势图 （单位：元/平方米） (三) 二手商品住宅市场分析 1、全年“量增价升” 纵观2009年，广州二手房住宅市场“量增价升”，可以按季度分成四个不同发展阶段： 第一季度，为刚性需求释放阶段。 第二季度，为市场快速升温阶段。 第三季度，为市场僵持博弈阶段。 第四阶段，为“末班车效应”阶段。具体如下图：