德思勤：全球都市综合体案例及项目借鉴.docxVIP

《城市升级的引擎——全球都市综合体20案例集》注示：RBD是Recreational Business District的缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“休闲商务区”等。其定义为：建立在城镇与城市里，由各类商店、纪念品商店、旅游吸引物，餐馆，小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定零售商业区。TBD是Tourism Business District的缩写，是指游客导向型吸引物和服务十分集中的区域，这一区域瓬城市中心商务区相毗邻，在一些古老的城市，特别是一些欧洲城市，TBD和CBD通常是重合地，分布在老街道内。由于TBD显著的视觉作用和经济效益，市政当局往往高度重视这一地区并有精致的规划。1、多伦多湖滨区主题：以公共文化为主的RBD型都市综合体项目借鉴：1、多伦多湖滨区在项目立项编制计划时，即考虑保证计划的完整性及长期性。特别在寻求公众长期利益方面寻找最佳方案。如设立非盈利机构进行公共设施的管理等，而三级政府及私人机构联合运作的方式，更提高了项目的运营效率。2、在规划方面，湖滨区项目的公共开放空间将其他区域进行组合与联结，逐步将原工业建筑转变为商业、办公等不同功能物业。3、多伦多湖滨区以组合的设计方法与综合用途的思路进行整体规划设计，以低于城市金融区的密度规划都市综合体项目。同时，保护历史建筑，混和收益与非赢利住房等方式，使城市空间充满活力。4、根据项目需要，设定娱乐与文化活力建设优先，使相应的配套设施提高了公众最大限度的进入和利用都市综合体。5、多伦多湖滨区与周边区域进行了良好的联接，加强人行道、汔车道、景观长廊等各种功能的交通系统。2、多伦多伊顿中心主题：以商业为主的RBD型都市综合体项目借鉴：1、多伦多伊顿中心在开发进度的设置方面主要考虑三个因素：项目自身生存；市场消化速度；项目长远发展。并根据此原则，保证都市综合体内部不同物业功能的平衡与发展。2、伊顿中心在整体都市综合体空间设计方面，以大型购物商场与商业街有机结合的方式，使商业贯穿其他物业，不仅达到了规模与联动的效益，而且平衡了长期经营收入与当期收入的问题。3、在商业内部景观空间设计方面，伊顿中心以内部景观室外化弥补外部景观的不足。同时在内部商业街的设计上，运用多种建筑元素如玻璃穹顶、中庭等充实商业的空间体验，增强人们的休闲购物乐趣。4、作为商业配套设施的停车场，在容积率与高度允可、地上建筑较地下建筑成本低的情况下，伊顿中心采用外部单独停车场的方式，并允许局部停车场高度超过商业设施的高度。5、伊顿中心在商业业态组合方面，以多家主力店为主，并将部分主力店设计在2F-3F，以此有效地吸引人流向中高楼层。6、伊顿中心被企业兼并后，仍保持原公司的商业名称，保持并提高了品牌效益。3、温哥华加拿大广场主题：以会展为主的TBD型都市综合体项目借鉴：1、温哥华加拿大广场以会展为核心，以多种经营物业为补充，有利地扩展与补充了CBD的功能。2、加拿大广场的特色形体建筑已经成为当地的地标性建筑，而LEED高层次的建筑标准与特殊事件结合，发挥了较大的市场影响力，保证了都市综合体持续的高品质。3、加拿大广场建筑规划以观景-体验-休憩-办公的由动至静的方式进行布局，最大化地体现了项目的景观优势与功能优势。4、加拿大广场以分层交通及各物业出入口临近设置原则的交通设计，有效地提高了交通效率。5、开发进度分阶段地满足不同对象及使用者需要，加拿大广场有效地降低了资金投入的巨大缺口。而不同投资主体专注地投资其专业优势物业，以专业对专业的方式，有效地降低了项目风险。6、加拿大广场具有特色的娱乐项目如IMAX影院，成为吸引游客的旺场因素。4、蒙特利尔地下商城主题：城市中心发达的地下商业都市综合体项目借鉴：蒙特利尔地下商城慎重对待地下物业的产权问题。蒙特利尔地下商城对地下商业所具有的负面影响，及人们购物习惯的改变，在规划设计时特别关注。当地政府采用多种激励方法，鼓励发展商投资建设蒙特利尔地下商城，如长期租赁，占有公共区域车道许可，不计入楼层面积，以及签定发展协议等。地下商城在建筑时，可借鉴蒙特利尔地下商城的一些原则和方法，如错开式对接；地下地面化；提升顾客方向感的众多措施，如利用地下建筑安装通向外部空间的窗口等。5、纽约布鲁克林区主题：写字楼补充型都市综合体项目借鉴：纽约布鲁克林区在立项之时，就明确了其改造目标，即以满足大型金融机构，与竞争对手形成正面竞争。在此目标的指引下，以高品质的规划建筑设计，形成新的区域亮点。纽约布鲁克林区以增加市场严重供小于求的产品如写字楼的供应，降低企业运作成本，吸引品牌企业入驻。布鲁克林区在规划设计方面，考虑整体提高区域形象及功能，以配套CBD的扩展。如：设置公共活动空间；充足停车位；改善交通转换基础设施；增加商业零售网点；扩充文化娱乐设施；加强行人道路环境等。布鲁