鲅鱼圈项目调查报告(暗调).docVIP

鲅鱼圈幸福MALL项目调研报告 项目名称： 鲅鱼圈幸福MALL 投 资 商： 北京幸福摩尔投资管理有限公司 发 展 商： 营口瀚盈置业有限公司 运 营 商： 北京幸福摩尔商业管理有限公司 营销策划： 深圳际联行商业地产机构 项目位置： 鲅鱼圈日月达到与火山街交汇处，据售楼员介绍， 为鲅鱼圈新城区，现区政府已落户。 占地面积： 2 3万平米 总建面积： 6 5万平米 商业类型： 一期：外围商铺（一跃二）、内商铺； 二期：购物广场、写字楼； 三期：步行街商铺、高层住宅。 车 位： 2000个左右 仓储面积： 未定 仓储租金： 未定，但确定只租不卖 主 力 店： 红星美凯龙（8万平米独立经营） 销售部分名称： 幸福MALL国际家居建材港 销售面积： 1 4万平米（共四层，一层层高为5.2米，二、三、四层层高为4.8米） 一期推出面积： 7万平米 业态布局： 一层外商铺为品牌形象店，一层内商铺分为陶瓷卫 浴洁具区、建材区、灯具灯饰区； 二层为商铺分为五金水暖电器区、油漆涂料、门窗、 地板、楼梯、厨柜、吊顶、壁纸； 三层为家具家俬； 四层为办公家具、家纺布艺、酒店用品。 开盘时间： 2011.10.16 销售状况： 从销控板上看一层和二层的销售状况比较乐观，大 概达到70%左右；三、四层50%左右 销售表价： 外商铺： 表价的均价在14500元左右（面积一般在110平米左右） 内铺一层：表价均价在10500元左右（面积一般在40—60平米） 内铺二层：表价均价在10000元左右（面积一般在30—60平米） 内铺三层：表价均价在5200元左右（面积一般在55—200平米） 内铺四层：表价均价在3200元左右（面积一般在55—200平米） 付款方式： 两种 （全款和分期） 全 款： 直接支付全部房款，签订商铺认购书，可享受9.5折优惠。 分 期： 第一次支付50%房款，2012年4月30日之前付 30%，2012年7月31日前补齐全款 营销方式： 签约即返3年租金，租金回报每年按总房款的8%返还，三年房租从总房款直接扣除。 返租后合同总价： 外商铺： 原价148万，成交价106万左右 （面积一般在110平米左右） 内铺一层：原价40—60万， 成交价20—40万（面积一般在40—60平米） 内铺二层：原价30—40万， 成交价19—35万（面积一般在30—60平米） 内铺三层：原价30—100万，成交价20—80万（面积一般在55—200平米） 内铺四层：原价30—60万， 成交价19—50万（面积一般在55—200平米） 施工情况： 未动，项目围挡刚刚做好 交房时间： 2013年7月31日前 开业时间： 2013年9月30日 客源分析： 当地投资客户较多，职业大多为自营职业者，投资目的多为自营或寻求升值空间。 调研人总结： 优 势 ：1.该项目售楼员工作热情很积极，服务态度很好，讲解 很细致，刚下车就有特定迎宾人员迎接 2.该项目出售价格很有震撼力，特别是四层的成交价格 还不到3000元，对客户具有一定吸引力 3.鲅鱼圈地区发展迅速，该区域经济条件相对优越，且 缺少专业性的此类物业 4.已制作统一打印的业态分布图，让购买者一目了然 （下面也写了一行仅供参考的小字） 5.引进红星美凯龙主力店，影响力相对较大 劣 势 ：1.该开发商为第一次开发专业市场，无成功案例； 2.该项目五证不全，施工未启动，虽然价格相对较低， 但更让客户产生不安全的感觉； 3.营销方式仅为3年返租，以后客户需要自行出租或委 托物业出租，客户会为以后的市场运营状况担忧；