深圳房地产市场考察报告【精品资料】.docVIP

深圳市房地产市场考察报告 一、深圳房地产市场概述 （一）、深圳市场2000—2007年住宅销售均价 图—1 深圳市场2000—2007年住宅销售均价（单位：平方米/元） 深圳市房价自2000年以来，一直呈上升的趋势，特别是从2004年以后，涨幅更加明显（见图—1）。 （二）、2007深圳市场各区销售面积 图—2 2007深圳市场各区销售面积（单位：万平米） 从开发区域上看（见图—2），深圳市各区的的开发面积比例，宝安区和龙岗区占到整个深圳市开发面积的63%，其他各区的开发面积相对较少。 二、2007年深圳房地产总体情况 （一）2007年1月—12月深圳市场销售情况： 图—3 2007年深圳市场1—12月住宅销售面积（单位：万平米） 1—10月，深圳市房地产完成开发投资346.46亿元，同比下降2.97%，其中住宅投资完成256.08亿元，同比增加6.63%；商品房施工面积2062.1万平方米，同比下降5.41%，其中住宅施工面积为2062.1万平方米，同比下降3.64%；商品房新开工面积634.99万平米，同比增加2.66%，其中住宅新开工面积为492.08万平方米，同比增加4.3%；商品房空置面积141.48万平方米，同比下降10.24%。 2007下半年深圳房地产市场出现了一些新的情况和变化。一是商品住宅销售面积呈下降趋势，市场观望气氛不断加剧。二是新建商品房住宅价格出现波动调整和回落。从销售面积上可以看到（见图—3），6、7月份出现过小度反弹，但下半年受政策影响，月销售量大幅度下滑，10月下降到全年最低点，仅相当于1月份销售量的20%。这与深圳市的购房结构有直接关系，深圳的房地产市场有其自身的特点，首先最显著的特点就是外来资金比重大，其次是投资购房比例大，高于全国其它城市，占到购房总比例的80%。二次购房首付比例增加，限制个人投资的政策一出，必然会引起市场的巨大反应，投资购房者和发开商对市场保持观望，成交量大幅度下降。 图—4 深圳市场1—12月住宅销售均价（单位：平方米/元） 见图（图—4）1—12月份深圳市场销售均价的变化，10—11月由于受到市场大环境和成交量下降的影响，销售价格有一个明显的下降，较10月份销售价格，11月份的住宅销售价格下降幅度达20%。 对深圳市场实地考察了解到，近两年深圳房地产市场的确发展迅猛，新项目一经推出便抢购一空，房价上涨过快；但目前，新建住宅的销售价格涨幅已明显降低，应该说回归到理性购房期，07年10月份可以说是个转折点，月销售量下降到最低，进入12月份后，市场回升。08年1月份，一些地段、配套优势明显的项目房价并没有下降，且销售中心看房人群很多，如：绿景·中城天邑；多数项目购房有折扣，打折后可优惠1000元左右；也有些项目优惠幅度加大，如富通城进行促销活动，一次性付款优惠5%，并在优惠5%的基础上打八六折。 （二）深圳市1—12月二手房市场情况 图—3 2007年深圳市场1—12月二手销售量（单位：万平方米） 从二手房销售的面积上看，从7月份以后持续走低10月份更是跌到全年的最低点，月销售量为35.33万平方米。从深圳现在了解到的信息，中介公司的交易量也确实下降了，多家中介公司退出市场。 小结： 2007年深圳房地产市场的特点： 1、房地产投资与去年持平，商品房的建设规模小幅减少。 2、新建商品房准批预售面积继续下降，销售面积继续减少。 3、受90/70政策影响严重，小面积普通住房增多。 4、房价继续呈上涨趋势，新建住房价格较高。 5、二手房总需求增长较快，近期交易面积出现大幅度下降。 （数据来源：深圳市国土资源局与深圳市房产管理局官方网站） 三、深圳市楼盘项目的考察情况 （一）考察项目： 区 域 项 目 户 型 价 格 深圳市南山区 华联·城市山林 107—202㎡ 2—6万 深圳市福田区 绿景·中城天邑 36—113㎡ 2.2万 深圳市罗湖区 铂金时代 35—62㎡ 未定价 深圳市宝安区 梅陇镇 70—139㎡ 未定价 富通城 78—119㎡ 1.4万 深圳市龙岗区 万科·第五园 80—140㎡ 1.6万 广州 二沙岛 珠海 新世界海滨花园 （二）考察要点及建议： 1、建筑设计方面 （1）万科在设计之初建1：1的试验房，优化设计方案。以达到户型结构、水电等管线设置更加人性化，设计、施工、物业和装修单位对试验房进行实物检测通过后开工建设。 （2）考察的几个项目外立面均看不到排水管，空调设在立面凹槽处，小区道路上也看不到井盖。室内管线设计上，真正做到人性化的设计，充分的为业主的生活便利着想，室内分割墙可拆设计，便于业主后期的装修。 （3）在户型设计上落地凸窗普遍应用，将50－60㎝高的梯角上移，做过梁设计，使得观景窗直接落地（见下图1）