贵州黄果树新城中心商业区项目一期阶段性营销方案【精品资料】.docVIP

贵州黄果树新城中心商业区项目一期 阶段性营销方案（汇报稿） 投融资经营管理部·营销管理部 2010.05 北京  目 录 一、说明 由于项目一期规划已基本完成，本方案不涉及产品建议内容，有关产品及管理方面的建议，参见5月7日完成的市场调查报告； 本营销方案主要针对项目一期； 推广方案包括推广定位、推广主线及重要推广内容和策略，没有按时间节点进行细化。具体的阶段性推广方案，将在确定广告公司后，结合广告公司资源及推广建议，一周内完成并提交，在与贵州省各级管理部门展开推广合作后，进行充实； 具体回款计划，有待定价确定、成本核算完成后三天内完成并提交。 本方案为汇报稿，主要汇报营销与推广的实施方向与方法、部门组建与近期工作计划等内容，一些营销工作的细节，如促销细节、分设营销处布置细节、营销部各岗位职能、项目优劣势分析等内容在上次提交的营销方案中已提及，本方案未引入。  二、项目分区及主要营销业态 如右图，深色部位为项目一期。其中，A地块主要营销业态为零售及特色产品生产现场的展示，除企业办公、礼客中心外，零售业态拟招面积比例约占65%。其中一、二层主招零售，三层及以上主招旅店。 B地块除风情旅社外，主招业态为餐饮，餐饮业态面积，占除风情旅社外剩余面积的65%以上，剩余部分营销方向以娱乐为主。其中一、二层主招餐饮，三层及以上主招娱乐，有部分单体整体规划为餐饮楼或娱乐楼。 在A、B地块规划有少量行政办公及服务物业。 D地块为两家主力餐饮店及两家风情旅社。 根据营销实际情况，可能出现个别单体的业态改变，但大的营销方向不变。  三、产权归属、经营方式及面积配比 对原定的出租：出售：自营=1:1:1的划分原则，根据我部市场调查及对目前情况分析，建议减少自营物业的面积比例。原因是自营存在难度，并会影响项目的整体经营。建议我司仅对少量餐饮进行自营，比例应小于项目总体量的15%。由减少自营让出的约18%面积，根据回款需求和融资需求进行出租或出售。 根据原定的比例，自持产权物业（出租或自营）占总体量的约66.6%，为实现阶段性回款目标，项目一期将减少自持物业比例，增加销售物业面积。自持比例应小于一期总体量的15%。 根据市场调查的结论，对原各业态面积配比所有调整，减少零售业面积，取消零售主力店规划，增加住宿、娱乐、餐饮等业态面积。 一期各业态拟招比例为：旅游商品30%，餐饮38%，休闲娱乐24%，服务及配套8%。相对于其它景区，项目住宿业态（公寓除外）总体量偏小（一期仅2.45万平方米，相当于其它景区一个五星级宾馆加一个四星级宾馆的面积） 四、一期营销策略 1.营销总体思路 根据项目的定位和体量，营销重点将放在以西南地区及北京、温州等投资出租型、投资自营型客户，实际经营的商户，引进方向为产品文化艺术含量高的零售、特色突出的餐饮及档次较高的娱乐。 营销采用“引进来”和“走出去”相结合的方式。“引进来”主要依赖推广手段，“走出去”则通过对各业态优质商家逐一电话访问（已搜集到部分商家资源）、联合异地分销公司及发展兼职置业顾问（已展开工作）、对其它景区优质商户进行营销（已进行这方面的资源积累）等方式实行。 同时，营销过程中重视对当地商业、人力资源的引进和培养。 在营销过程中，将采用灵活的营销方式，在不影响整体业态规划及产权持有比例的原则下，放宽对各地块拟定业态的限制，放宽对各单体租售性质的限制， 为客户提供更多的选择空间。 营销过程中，重视与当地各部门的沟通协作，以为商户提供最优惠、最宽松的经营条件为目标。拒绝经营低、假、劣产品的商户进入。 2.各业态的营销方向及渠道 零售业营销方向：以贵州特色产品为龙头，其它还有旅游必需品、全国各地特色产品及工艺、艺术精品，经营国外特色产品的商户。 零售业营销渠道：通过推广渠道及上门营销，对当地特色产品进行营销；通过推广及电话访问，对贵州特色产品店进行营销，通过推广和上门洽谈对小型超市进行营销；通过推广、直投、电话访问对其它景区商户进行营销；通过电话名录收集、网络信息收集，寻找国内特色产品生产及销售厂商，通过直投、电话方式营销；通过区域性的零售业项目推介会进行营销。 餐饮业态的营销方向：以安顺市、六盘水市等经营本地特色餐饮的商家为龙头，进行餐饮品牌打造，以贵州特色餐饮为主招方向，以全国各地著名特色餐饮为次招方向。 餐饮业营销渠道：通过购买餐饮企业名录、网上信息查询的方式获取资源，进行选择性的电话访问及直投；通过各种推广方式进行营销；通过区域性的餐饮业项目推介会进行营销；对大客户进行电话及上门营销；对景区内餐饮上门营销。 娱乐业态的营销方向：以贵阳、安顺为主招区域，以全国范围内娱乐连锁企业为主力娱乐店营销方向