2012楼市76363.docVIP

五问2012房市突围之变 ? ? 称作史上“最严”楼市调控政策马上持续两年，饱受争议的限购政策也满一年，苦熬中的开发商，2012年一定会选择突围：房地产行业干还是不干？手捧房子，价格要不要继续降？2012年上半年都要给个明确的说法。面对商品房投资下滑，成交量萎缩，土地流拍现状，各城市地方政府，一面盯着中央政策动向，一面时刻关注维稳，总要想着做点什么？因此，2012年房地产行业必将是面临突围之变，五问房市由此产生。 ? ? 一问、2012年调控政策会有所放松么？ ? ? 随着存款准备金率下调、部分城市公积金额度提升，及首套房利率下调等情况的相继出现，关于调控政策是否会放松以及何时放松的讨论日趋热烈。 ? ? 本人认为，当前楼市调控是整个宏观经济结构调整的重中之重，要想预测政策走向，就必须对宏观经济进行梳理。 ? ? 当前我国宏观经济面临四大挑战，一是全球经济放缓及欧债危机导致外需下降、出口增速下滑，部分热钱回流母国后国内流动性趋紧；二是在限购、限贷政策作用下，房地产销售萎缩直接影响开发企业投资积极性，带动房地产开发投资及新开工面积同比增速下降，诱发经济增速放缓及失业率上升；三是连续多年的货币超发促使CPI出现系统性上升，导致制造业用工成本增加，实体经济举步维艰；四是流动性持续紧缩后，地方债务及中小企业资金链断裂问题进入公众视线，全社会金融风险加大。在此背景下，中央提出2012年宏观经济将“稳中求进”，且坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。 ? ? 从货币政策来看，上半年放松是大概率事件，但力度预期不宜过高。一方面，历史数据表明，CPI见顶后8-10个月M2同比增速见底，考虑到本轮CPI高点出现在2011年7月，预计2012年3-5月或将迎来货币政策放松窗口期；另一方面，欧债危机或将在2012年3、4月份再度恶化，可能将倒逼货币政策转向。鉴于过度宽松的货币政策对经济副作用明显，在国家主动放缓GDP增速的前提下，估计2012年货币政策放松力度有限。从行业政策来看，在政府换届工作完成前，限购、限贷等行业政策难有实质性放松机会，调控政策将维持敏感而稳定的总体基调，但考虑到上半年经济增速下滑或超预期及近期人民币出现贬值预期等因素，首置人群或将迎来政策的结构性放松机会，此外，房产税实施范围或将进一步扩大，有望成为取消限购、限贷政策的前提性政策。 ? ? 从全年来看，上半年，从中央层面分析，楼市调控仍然维持从紧的基调，但地方及相关部委会在微调上下功夫，一是，在去年地方商品房投资增速大幅下降，成交量普遍萎缩20%以上前提下，“很受伤”的各城市政府给2011房市评价，一边倒是：“市场不健康，成交量过度萎缩，非正常年份”，因此2012年一定要有所作为，做点什么；二是，以房价降低，刚需购房负担反而增加作为理由，呼吁降低首次置业首付利率，为扩大刚需人群入市开道，北京、上海已率先实行；三是，各城市行动起来，在不触及抑制投资投机需求，这根中央政策红线基础上，方法会五花八门地出来：如天津、中山等，调高普通住宅指导价，减轻买房税负；北京表态将改暂住证为居住证、资格审定弱化等等；四是不排除在时机成熟，各地政府呼吁为楼市“主力军”松绑，即如何解决卖旧买新问题等，种种信号表明，房市在吹徐徐暖风。 ? ? 下半年在满足下面两个条件情况下，将会倒逼中央政策转向，在此前提下，中央也可能会有条件的放松调控：一是按当前态势，房价再跌半年左右，应能初步达到预期效果（当然是笼通的认为），也可以解释为房价阶段性达到合理水平；二，欧债危机恶化，国内经济继续下探，“保八”遇到困难，危机重重，硬着落，还是软着陆？为此，预期年中或三季度，将是政策变化的一个重要的时间窗口，但即使这样，也只是调控政策适度放松，而不是放开。在此前提下，下半年房地产市场将会出筑底、盘整、复苏。对于开发企业来说，上半年仍然是最难熬的一段时间；对于购房人而言，较好的购房时机已不再遥远。 ? ? 当然，也有可能上半年地方博弈成功，楼市上半年率先筑底，盘整，下半年保持盘整、复苏态势，2013年趋势有所向上。 图：2003年以来CPI与货币政策关系对比 ? ? 二问、2012年间会见到价格止跌回升么？ ? ? 从南京房价调整周期规律来看，历史数据显示，M2规模指数与房价指数高度相关，M2同比增速见底后5个月，房价同比增速触底。11月M2同比增速为12.7%，创出年内新低，从12月央行下调准备金的角度来看，当前M2同比增速已基本处于底部区域，如果M2同比增速在未来1-2个月内见底，则房价阶段性低点或将出现在2012年二季度，但如果M2同比增速在3-5月见底，则房价阶段性低点或将延迟至2012年的8-10月出现。 ? ? 图：2007年1月以来南京市房价指数与M2同比增速对比 ? ? 目前，我市房价估值已接近历史底部