二次装修管控和服务.pptVIP

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二次装修管控和服务

二次装修管控和服务要点 (住宅区) 主讲: 一、二次装修管控的重要性 二、二次装修管控的法律和政策依据 1、国家和地方性法规:“物业管理条例”、“福州市物业管理若干规定”以及即将出台的“福建省物业管理条例”。 2、部门规章:建设部第110号命令住宅室内装饰装修管理办法”,即将出台的福建省“建筑装饰装修管理办法”。 3、部门指导性文件:建设部(1997)92号文件“家庭居室装饰装修管理试行办法” ▲ 4、小区的“乡规民约”、“业主临时公约”、“XX小区前期物业(管理)服务协议”、“XX小区二次装修管理协议”以及相关的公众制度。 三、二次装修管控和服务要点 ▲ 1、基本方针:相对规范,比较好用,堵疏结合,兼顾物管\业户双方利益和工作难度。 ▲ 2、签订相关协议和承诺书。 ▲ 3、发给装修指南,时常温馨(友善)提示,及时协调相关业户: (1)空调主机尺寸及冷暧空调布线; ▲(2)有线电视(数字电视);视屏线; (3)靠东西山墙不做璧橱(易出现渗漏水); (4)杉木板斜铺、隔音防噪; (5)窗户内置防盗网统一样式,雨蓬统一款式和尺寸; (6)强弱电线路图; (7)复式楼露台和屋面雨水管 1 4、标准层(套)与非标准层(套)的管控(例外管理) (1) 标准层:空调主机、冷凝水管、给排水管; (2)非标准层; (3)一层——排烟道被腰斩(应考虑烟囱自重); ▲(4)顶层(复式或带阁楼)——空调主机、屋面雨水管(某空调外机位放不下); ▲(5)特殊非标准套房(过街楼、风洞、消防通道所致); 5、标准化管理和差异化管理相结合 (1)大陆架法系和英美法系的判例原则; (2)标准化从何而来?观察——问题——研究——培训——告知 ——检查; (3)首例——相似条件(卡:统一不能做;通:釆取相近做法予以通融); (4)要有统一设计方案、统一文字或解释口径; (5)善待装修工人,整合有利资源;(空调打孔定位,打墙清运装修垃圾) 四、二次装修管控的措施 1、巡楼: (1)不同阶段采用不同频次(表单); (2)不同工种巡不同重点; (3)部门之间的协作; (4)留宿证与治安隐患; 2、敏感物资进区的管控 (1)御麻烦于区门外; (2)敏感物资和违禁物资的区分; (3)敏感物资进区的流程和闭合; 3、装修竣工验收 (1)验收要点; (2)验收时间和退装修押金之间的关系; 五、违规装修现象剖析 1、违规装修的起因: (1)贪占心理,损人利已; (2)、设计缺陷; ①不满足使用功能、安全功能 ▲ ②易被变通利用(大露台的天棚盖板、12#楼弱电井的过道) 2、违规装修的后果 (1)破坏结构安全; (2)影响排水导致渗弱; (3)影响规划验收,影响产权总登记; (4)影响项目创优; (5)影响邻里关系(外晒衣架晾衣滴水); 常见的违章装修 1擅自开工。 2乱拉电线、超负荷用电。 3擅自改动燃气线路,安装燃气用具。 4空调机不按位置安装。 5随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。 6随意改变阳台功能。 7随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。 8随意拆改墙体。 9在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。 10私自增加线路负荷。 11改动上下水、电线(开关盒)。 12私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。 13擅自占用公共通道、天台、屋面。 14擅自在室外加装灯、牌、广告等。 1 15堵塞地漏和排水管道。 16擅自移动消防设施。 17擅自改变门的开启方向(卡拉OK厅等营业场所),使用消防禁用品。 18擅自动火作业。 19铺装过重的地板材料。 20随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、场地加工装修材料。 21随意向窗外抛扔物品。 22随意用电梯运送装修材料(散装料和超长重料)。 23冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。 24不按规定时间施工,制造噪音。 25破坏公共绿篱、绿地。 26夜间随意在住户家中留宿。 27不办理《施工证》,不遵守小区治安管理规定。 28随意拆掉阳台承重墙或连接墙。 29高层住宅、工业厂房、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。 30随意改装智能化系统。 31随意在外墙上开门、窗。 违规装修处理:装修施工期间,发现违章装修的,公共事务部应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理: 1)批评教育,规劝改正; 2)责令停工, 出具《违章整改通知单》限期整改; 3)责令恢复原状;扣留或没收工具; 4)停水停电(须报管理处主任批准); 5)要求赔偿损失(须报管理处经理批准); 6)依据规定罚收装修违约金。 7)承诺书(违规整改承诺书—如底层打烟囱); 8)请求城市执法部门支持(复印件和记录); 9)变通(以合理使用的装修换取地产商的利益); 装修现场巡查控制记录表 附件二

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