2014年上海法院房地产审判适法统一研讨会综述.docVIP

2014年上海法院房地产审判适法统一研讨会综述 20147月，上海市高级人民法院民一庭主办、上海市第二中级人民法院民二庭承办了房地产审判适法统一研讨会。上海各级法院从事房地产审判工作的分管院长、庭长、审判骨干近七十余人参加了会议，与会人员围绕虚假房屋买卖合同效力的认定及处理，房屋的无权处分、冒名处分、夫妻共有产处分等疑难问题进行深入研讨。现将本次研讨会的内容综述如下： 　　一、为套贷签订的房屋买卖合同的效力和处理 1、为套取银行商业或公积金贷款，当事人签订房屋买卖合同的效力认定。 　　倾向性意见认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，故从合同订立及履行等情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。意思表示不真实而签订的房屋买卖合同应为无效。 2、在审理程序上是否追加银行等信贷机构作为第三人参加诉讼。 　　倾向性意见认为，虽然房屋买卖合同与抵押借款合同分属不同法律关系，但在处理上存在一定牵连关系。房屋买卖合同无效的后果处理，必然涉及设置抵押权的房屋返还问题，故不宜完全割裂两者在处理上的关联性。上海高院也曾在《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》第三条中规定：“房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理；若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。”故法院审理中应在查明房屋上设定权利情况的同时，可告知担保权人涉讼情况，由其自行作出决定。若担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，抵押借款合同应当与房屋买卖合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理房屋买卖合同纠纷。 　　二、以委托出售形式签订房屋买卖合同的效力 　　出卖人在借款时出具委托书，授权他人出售房屋。事后因欠款不还，受托人凭借委托书与买受人签订的房屋买卖合同的效力认定。 　　倾向性意见认为，在委托书真实有效的情况下，相对人有理由相信代理人获得了有效的授权，代理人所作出的代理行为有效，其订立的房屋买卖合同应为有效。但买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的除外。至于恶意串通要件的审查，主要从委托内容、合同订立、履行是否符合正常市场交易习惯和流程等方面进行衡量。 　　三、以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同的处理。 1、债务清偿期届满前，以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同效力的认定。 　　倾向性意见认为，在债务清偿期届满之前，当事人之间约定的房屋买卖关系，看似正常交易，但就其本意而言，该合同往往是为担保借款债务而存在，房屋买卖并非原、被告真实的意思表示。若无论债务人是否能够清偿债务，均需依买卖合同约定将房屋转移给相对方，实质上就是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。但买卖合同中约定借款债务履行期届满时进行清算的除外。 2、债务清偿期届满之后，以房抵债的房屋买卖合同效力的认定。 　　倾向性意见认为，债务履行期届满后，债务人在无力归还借款的情况下，与债权人就债务清偿达成以房抵债合意，是其履行债务的一种方式。双方签订房屋买卖合同后，一方当事人要求履行的，人民法院应予支持，但当事人虚构债务、或是规避宏观调控政策、或是违反法律行政法规强制性规定的除外。 　　四、房屋经连续多手买卖，对于后手房屋买卖合同的处理。 1、第一手房屋买卖合同被确认为无效后，对于第二手房屋买卖合同效力的认定问题。 　　倾向性意见认为，第一手房屋买卖合同被确认无效，第二手房屋买卖合同效力不受第一手合同效力认定的影响，如不存在其他无效情形的，确认有效。但第二手买卖合同买受人是否可以获得房屋权利，应从善意取得制度的角度进行审查。 2、若后手买受人基于善意取得，则应采用何种标准确定其属于善意？ 　　倾向性意见认为，善意取得的标准，应当采用严格标准，买受人不仅善意且无过失，要从合同签订是否符合常理、房价、履行等诸多方面进行全面审查。 3、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理？ 　　倾向性意见认为，从产权登记情况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应享有占有、使用、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用，买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中，应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况，予以区分处理。 　　五、关于无权