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2014注会备考知识点：土地增值税　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。的税率为四级超率累进税率。作为注册会计师中的一大重要知识点，小编在下面为大家整理了比较重要的几项知识点来供大家参考学习。　　一、土地增值税的纳税人　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。　　二、土地增值税的征税范围　　(一)基本征税范围　　土地增值税的基本征税范围包括：(1)转让国有土地使用权;(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;(3)存量房地产买卖。　　(二)具体情况的判定(掌握)　　具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：　　属于土地增值税的征税范围的情况(应征)　　(1)转让国有土地使用权　　(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让　　(3)存量房地产买卖　　(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)　　(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)　　(6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资　　(7)投资联营后将投入的房地产再转让的　　(8)合作建房建成后转让的　　不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)　　(1)房地产继承(无收入)　　(2)房地产赠与(对象有限定，无收入)　　(3)房地产出租(权属未变)　　(4)房地产抵押期内(权属未变)　　(5)房地产的代建房行为(权属未变)　　(6)房地产评估增值　　免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)　　(1)个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实　　(2)合作建房建成后按比例分房自用　　(3)与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业　　(4)企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中　　(5)因国家建设需要依法征用收回的房地产　　(6)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的　　(7)企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的。　　三、土地增值税的税率　　土地增值税采用四级超率累进税率。　　土地增值税扣除项目的确定　　(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)　　包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。　　(二)房地产开发成本(适用新建房转让)　　包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。　　(三)房地产开发费用(适用新建房转让)　　1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：　　允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]×5%以内　　上述利息超过国家上浮标准;超标利息及罚息不得扣除。　　2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无利息支出的情况)　　允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内　　3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。　　(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)　　包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。　　(五)财政部规定的其他扣除项目(适用从事房地产开发的新建房转让)　　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%　　(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)　　由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率　　四、土地增值税的应纳税额　　应纳土地增值税税额 = 增值额 × 适用税率　　如果增值额超过扣除项目金额50%以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际征收中，为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下：　　(1)增值额未超过扣除项目金额50%的　　土地增值税税额=增值额×30%　　(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%　　(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%　　(4)增值额超过扣除项目金额200%的