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【房产纠纷】二手房买卖需谨慎，签订二手房合同需注意什么 签订二手房合同需要注意什么?购房者要对售房者有全面的了解， 对要进行交易的房产也要进行必要的了解，签订二手房合同时应该注 意要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。 首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会 有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在 看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣， 上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。 其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作 何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖 房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对 下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。 最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可 以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物 业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺 陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的 这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此 做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。 签订前购房者一定要对售房者有较为全面的了解。 1、查看产权所有人的身份证件。 2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有， 则共有人是否全部同意? 出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买 卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证 的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。 对即将进行交易的房产进行必要的了解。 1、售方提供的房屋产权证是否属实? 2、房产面积多大? 3、该房产用途是什么?是办公还是居住，或是其他? 4 、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或 以其他形式限制房地产权利? 5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规 定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权 人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者 未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押， 那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方 即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就 是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三 方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押 登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。 6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者 提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同 时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否 登记备案?根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的 房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁 合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出 租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同 由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资， 这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己 居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大 影响的。 签订时需要准备的证明材料。 购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况， 都需要购房者准备好如下材料： 1、身份证原件或护照原件及复印件; 2、未成年人的户口簿或出生证明; 3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购 房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻 译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外 机构公证、认证后方为有效。