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二手房交易注意事项和所需材料 一、二手房交易注意事项 （1）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时 对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房 屋进行交易。 （2）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有 ，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共 有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅 自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般 是无效的。 （3）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房 产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不 能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买 受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一 般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房 屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅 有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权 为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或 者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售， 作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让 时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性 质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有 部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能 会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气 （天然气、暖气、煤 气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所 有费用买受人有可能要全部承担。 （9）中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付 的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占 了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问 题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、 纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房买卖的税费规定较多、较复 杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定， 购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育 附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地 增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大 小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖 双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项 目、税率。 二、二手房交易所需材料 1．登记申请书原件（受理窗口提供） 2．申请人身份证明 3．房屋所有权证原件 4．网上签约的北京市存量房买卖合同原件 5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房 交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应 提交存量房交易结算资金自行划转声明原件 6．契税完税或减免税凭证原件 7．房屋所有权证上的房屋登记表