国有土地使用权出让合同条款设置应注意的问题.docxVIP

国有土地使用权出让合同条款设置应注意的问题　　从某房地局拟与外商签订的《国有土地使用权出让合同》为例，看合同条款设置应注意的法律问题：【案情】　　A房屋土地资源管理局（以下简称房地局或甲方）发布挂牌出让B地块国有土地使用权的公告，乙公司（以下简称乙方，属于外资公司）以数十亿元竟得B地块国有土地使用权，并于竞得当日与房地局签订《成交确认书》。根据《挂牌文件》及《成交确认书》规定,甲方拟按《国有土地使用权出让合同》（下简称出让合同）示范文本与乙方签订出让合同，但乙方顾忌中国对外商投资房地产的相关限制，要求修改出让合同并增加部分内容。双方相关人员草拟了有别于出让合同示范文本的下列条款：　　1、乙方中的境外投资者，应根据国家外汇管理规定，招拍挂文件的要求和程序，将外汇结汇后支付土地价款。外汇与人民币的结汇汇率按照当天银行公布的卖出价结汇，结汇后的人民币资金支付给地方国库。　　2、乙方已交付至甲方的外汇竞买保证金等值人民币柒亿元在作为项目公司的注册资本验资后抵作土地价款余额。　　3、乙方因缩小投资规模，经甲方同意减少建设用地的，由甲方收回减少部分的土地使用权，乙方已支付的土地价款在扣除土地价款定金、应交纳的土地闲置费等费用后，退还乙方。　　4、乙方在不改变受让人投资比例的情况下，可以通过其全资拥有的境外子公司成立多个开发建设本地块的项目公司(具体数量以政府批准为准)与甲方签订补充合同，调整受让人名称。　　5、因不可抗力原因或政府有关部门审批及其它行为或不作为导致乙方未能设立所有的项目公司或未能按期支付本合同的定金或土地价款余额，则不应视为乙方违反本合同的约定，乙方无需支付滞纳金，且甲方亦不得根据本合同规定解除本合同或请求违约赔偿。【争议焦点】　　一、修改或增加的合同条款中关于结汇价格、外汇竞买保证金等值人民币柒亿元抵作土地价款和扣除土地价款定金等的表述和约定是否准确恰当，操作中是否可能产生争议并影响一方权益？　　二、允许乙方通过其全资拥有的境外子公司成立开发建设出让地块的项目公司，是否是改变地块受让主体并有悖法律规定？　　三、约定“因政府有关部门审批及其它行为或不作为导致乙方未能设立所有的项目公司或未能按期支付本合同的定金或土地价款余额，不应视为乙方违约”是否妥当？【简析】一、合同条款设置是否准确恰当问题1、合同中已明确约定以人民币为支付土地出让金的币种，再约定结汇价格既无必要，也无意义。　　在合同已明确约定外商应结汇后以人民币为支付土地出让金币种的情况下，乙方作为《出让合同》付款义务人，必须按时足额用人民币来支付土地价款，否则则应承担相应的违约责任，故何时、以何种汇率结汇是乙方自行考虑的事情。因此，为便于理解和执行，同时消除汇率波动的顾虑，该涉及付款义务部分，应按示范文本表述为“乙方中的境外投资者，应根据国家外汇管理规定，将外汇兑换成人民币支付土地价款”更为准确，应避免约定外汇价格或外汇折抵人民币金额，从而避免因汇率波动带来的风险或损失。2、“乙方已交付至甲方指定银行的竞买保证金等值人民币柒亿元在作为项目公司的注册资本验资后抵作土地价款余额”的表述存在问题。　　本条约定的目的在于将乙方竞买前已付的外汇竞买保证金抵作相应金额的人民币用于支付土地价款，但是应当注意到：（1）因外汇管制、币种、结汇主体不同，从操作上甲方无法直接将外币竞买保证金抵作应用人民币支付的土地价款；（2）甲方收到竞买保证金之日的汇价与乙方实际结汇之日外币卖出价之间存在汇差，故甲方收到竞买保证金之日等值人民币柒亿元的外币，在此后乙方实际结汇付款之日，可能早已不能与柒亿人民币等值；（3）本条没有约定汇差弥补方式，必将引起乙方竞买保证金（若其可抵作土地价款的话）以外的其余应付土地价款出现差额时无法弥补。　　故本条应修改为：“自本合同签订之日起的15天内，即　　××年×月×日前，乙方应当向地方国库支付保证本合同切实履行的定金人民币柒亿元，该定金是出让金的一部分。乙方凭已交付国库的定金收据向甲方办理外汇竞买保证金退还手续，由甲方负责退还。　　自本合同签订之日起的60天内，即××年×月×日前，乙方须向地方国库付清剩余土地价款人民币××亿元”。3、关于受让人减少投资规模后所应承担法律责任的约定不准确。　　“乙方已支付的土地价款在扣除土地价款定金、应交纳的土地闲置费等费用后，退还乙方”在表述上存在不明确之处，可能会产生两处歧义：（1）土地价款定金是单指定金还是土地价款与定金；（2）扣除定金指的是扣除全部定金还是部分定金。　　首先，从本合同的上下文来看，此处“土地价款定金”应当理解为“乙方已使用的土地使用权所对应的土地价款与定金”两个部分。不然的话，乙方已用作开发建设的土地则变为无偿使用；或者，退还了部分土地仍要全额“扣除土地价款”，使退还闲置土地对受让人毫无价值。　　其次，从相关法律