土地增值税实务问题解析.docxVIP

博注：1、在企业资产重组的投行实务中，涉及到房产和地产产权转移的情形还是很多的，这必然就涉及到房地产转让的相关税费问题（如土地增值税、契税、营业税、印花税、所得税等），而这些税种中，土地增值税无疑是最重要的，因为它往往会涉及金额较大的纳税额。2、在服务客户的过程中，我们需要对土地转让的相关税费问题有一个简要的系统了解，以帮助客户提出最合理的建议和决策。小兵在以前的文章中分享过简要的全税种的总结，本次仅对土地增值税进行详细归纳。3、从目前的审核实践来看，尽管资产重组涉及房地产权属转移的案例很多，但是对于税务问题的关注并不明显，基本上是审核人员不问发行人也不说。不过小兵认为，从对发行人以及投资机构负责的角度来看，中介机构需要对这些问题把握准确，尤其是在这些问题可能会对发行人的生产经营和盈利能力有较大影响的时候。一、基本概念1、概念：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收益的单位和个人征收的一种税。2、主要法律依据：土地增值税暂行条例及其实施细则（条例施行时间为1994年1月1日，细则施行时间为1995年1月27日）；《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）；《关于增值税若干问题的通知》（财税?[2006]21号）；《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009] 91号）；《国家税务总局关于加强土地增值税征管的通知》(国税发[2010]53号)；《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)?。二、征税范围转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入应当缴纳土地增值税。1、征收土地增值税应具备的三个条件（1）有偿?转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。赠与是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（2）转让土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税(例如土地出让、房地产出租的行为)。房地产是否转让要以其权属是否发生变更为准。国税函【2007】645号规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。（3）国有土地、地上建筑物及其附着物国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。按照我国相关法律的规定，国有土地归国家所有，可以转让的只是国有土地的使用权。对于非国有土地，只有被收为国有土地之后才可以转让。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。集体土地必须依法征用成为国有土地才能转让，否则，不能纳入土地增值税的征税范围。2、几种特殊情况的界定（1）关于房地产抵押问题房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后若房地产权属未转移的不征税；若以房地产抵债而发生房地产权属转移的应征税。（2）关于房地产交换问题房地产相互交换的应征税（个人自有住房交换免税）。纳税人之间以土地换房屋，应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税（合作建房免税）。（3）关于房地产进行投资联营问题以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营企业（该企业必须是非房地产开发企业）中时，暂免征税；当投资联营企业将房地产再转让时，应征税。对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应按规定征税。（4）关于合作建房问题合作建房的，房地产建成后合作各方自用的暂免征税，建成后转让的应征税。（5）关于代建房地产问题开发公司代建的房地产不征税。3、视同销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，征收土地增值税。三、纳税人1、转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收