未办产权登记的房产抵债协议.docVIP

未办产权登记的房产抵债协议.txt　　　　　-你脚踏俩只船,你划得真漂亮。- 每个说不想恋爱的人 心里都装着一个不可能的人。我心疼每一个不快乐却依然在笑的孩子。(有没有那么一个人，看透我在隐身，知道我在等人。未办产权登记的房产抵债协议 担保法 2007-1-31 11:23:03 1004 「评析」 本案一、二审法院认定事实相同，但处理结果截然相反，分歧在于对被告以其所有但还未办理产权登记的房产，与原告林文骞、刘达森签订的抵债协议应如何认定？ 从本案事实来看，被告向三元区旧城改造办公室预购了4号店面房，预购合同约定：房屋建成后，由林子中验收并负责办理房产证。此后，被告交清了购房款，取得了发票，出售方交付了房屋，被告已予以使用。 从这种预购房屋关系来看，出售方交付了预购的房屋，购买方接受了预购的房屋的，房屋产权即转移到购买方，剩下的仅是购买方凭购房手续办理产权登记。因此，不能认为购买方未办理产权登记就不享有房屋产权。本案被告既然已经享有4号店面房的产权，就有权用其所有的财产向债权人抵债。 债权人同意债务人的抵债行为，与债务人所签订的抵债协议，依法即成立生效。从债务人将抵债物交付于债权人时起，债权债务关系消灭，抵债物所有权转移给债权人所有。所以，二审法院以当事人之间的协议并非买卖房屋，林子中个人未办理产权证，不影响该协议的效力为理由，认定本案抵债协议有效，是正确的。随后所签订的租赁协议也随之有效。 在该协议中还有债务承担转移的内容。这种债务承担转移的协议是否有效，不取决于债务人和接受其债务的人之间的协商一致，而取决于债权人的同意。本案其他4个对被告享有债权的人，同意被告与林文骞、刘达森达成的债务承担转移协议，该协议依法就对他们发生法律效力。 因为该债务承担转移内容是依附于抵债协议的，林文骞、刘达森是以取得抵债的店面房的所有权为条件同意接受被告对其他4名原告的债务的，故抵债协议是否有效，直接影响到债务承担转移内容的效力。抵债协议无效，被告与6个原告之间的债权债务关系依然存在；抵债协议有效，则被告与6个原告之间的债权债务关系归于消灭。 由于这种利害关系，6个债权人又有要求确认抵债协议有效的相同意思表示，故在林文骞、刘达森起诉后，一审法院追加另4个债权人为共同原告，就是正确的。而如另4个债权人并不要求确认抵债协议有效，只要求被告偿还欠款的，则不能追加为共同原告。 另外，虽然依本案事实可以认定抵债协议有效，但由于被告未办理产权登记，根据不动产没有办理产权登记的不得对抗第三人的原理，本案原告林文骞、刘达森取得房屋产权还是有缺陷的，可能发生被第三人追索的法律后果。在这种情况下，原所有权人负有保证受让人不被追索的义务。故本案二审判决还存在不足，还应加判如该房产因第三人追索不能作为抵债物清偿债务情况下，被告应另行清偿债务。 原告：林文骞，男，38岁，个体经商。 原告：刘达森，男，37岁，个体经商。 原告：林其田，男，41岁，个体经商。 原告：潘儒山，男，55岁，国家公务员。 原告：林文进，男，37岁，个体经商。 原告：王生堂，男，41岁，个体经商。 被告：林子中，男，47岁，个体经商。 被告：刘秀凤，女，41岁，系林子中之妻。 1989年至1993年间，被告林子中、刘秀凤夫妇因经商资金不足，先后向原告林文骞、刘达森、林其田、潘儒山、林文进、王生堂等6人借款48万元，其中林文骞17万元，刘达森10万元，林其田75000元，潘儒山45000元，林文进25000元，王生堂65000元。 1992年7月10日，林子中与福建省三明市三元区旧城改造办公室签订预购福建省三明市三元区崇荣路109幢4号店面房合同，该合同规定：房屋建成后，由林子中验收，并负责办理房产证。1993年2月25日，林子中交清房价款229469元，并于同年9月28日从卖房单位接管使用所购店面房，但未依约向房管部门申办产权登记和领取房产证书。 此后，因欠6名原告借款未还，被告林子中、刘秀凤于1994年2月5日与原告林文骞、刘达森达成以店面房抵债协议，该协议约定：座落在福建省三明市三元区崇荣路109幢4号店面房以48万元抵 偿给林文骞、刘达森，产权归其所有；林子中、刘秀凤欠林其田、林文进、王生堂、潘儒山21万元债务转由林文骞、刘达森承担；林子中、刘秀凤将购房发票交由林文骞、刘达森办理房产证，有关费用由林子中、刘秀凤负担。 协议签订后，林其田、林文进、王生堂、潘儒山均同意林子中、刘秀凤所欠债务转由林文骞、刘达森承担。林子中、刘秀凤在收回6原告全部欠条并销毁后，将店面房及购房合同书、发票交给林文骞、刘达森