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【万科城市地图专题】最新万科城市评价报告标准 以下指标和内容是投资发展中心提交的城市评价报告中必须涵盖的部分，除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对项目的市场前景和盈利前景进行详尽说明 城市模型配套文件: 城市评价报告标准模板 主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。一、城市市场趋势评价指标(1) 新开工面积 / 施工面积指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映1~2年后的预售供应量和2~3年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。 2012 2013 2014 2015 2016 商品住宅新开工面积 商品住宅施工面积 新开工面积/施工面积 (2) 施工面积 / 销售面积指标的意义：施工面积反映了1～2年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。 2012 2013 2014 2015 2016 商品住宅施工面积 商品住宅销售面积 施工面积/销售面积 (3) 预售面积 / 批准预售面积 指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在0.8-1，在一般情况下不应大于1。 2012 2013 2014 2015 2016 商品住宅预售面积 商品住宅批准预售面积 商品住宅预售率 (4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。 2012 2013 2014 2015 2016 房地产开发投资额 固定资产投资额 房地产开发投资额/固定资产投资额 (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。 2012 2013 2014 2015 2016 新增住宅用地可建面积 商品住宅新开工面积 比值 (6) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅或收入的增幅相接近。 2000 2012 2013 2014 2015 2016 商品住宅价格增幅 人均GDP增幅 比值 (7) 投资性购买所占的比例指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定，抗市场波动能力较强，而在一个房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。我们把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内，才能判定一个市场是否健康理性，国际上的警戒标准为20%。 2012 2013 2014 2015 2016 投资性购买所占的比例 外地人购房比例 (8) 房价收入比指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小。 (9) 新建商品住宅空置率指标的意义：空置率是用截止到报告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之和。主要是反映报告期当期(某年)商品住宅的空置情况，也能体现新房供应和需求的匹配状况。空置率过高过低既表示市场的过冷过热，又将引发商品住宅价格的波动。 2012 2013 2014 2015 2016 商品住宅空置面积（空置一年以上） 近三年新建商品住宅竣工面积 新建商品住宅空置率（%） (10) 租金 / 价格比指标的意义：主要反映买房——租房的成本差，从侧面反映房价水平是否合理。 典型住宅1 典型住宅2 典型住宅3 年租金 销售总价 租金/价格 数据来源：典型楼盘调研。 (11)