地产项目投资成本和财务估算.pdfVIP

本基础上总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，是经过初步统计和归纳出对本开 发成本的分期投入和小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原 则，并根据此原则，提出了分期发展和投资成本的分期投入安排建议。 各类投资成本的分期发展投入安排，是基本稳健有序、滚动开发的原则。考虑到项目所征用土地 的地块面较大，前期必须支付的费用主要包括：国有土地使用权出让金、征地补偿款、综合开发 费和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税费、红线同外市政配套设施工程费以及销售期税费 等的金额投入量大，同时，考虑到总体开发周期较长等原因影响。 本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及开发方的经营能力，基本 采取按各期开发过程中预计开发的土地面积，分期、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和片 地款利息、小区道路占地面积的投入，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政 配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。 本项目投资建设计划，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分期发展的方式，各分项成 本的投入过程、计算方式，将项目整体用地面积和开发过程主要分二期进行。 本投资成本的分析，主要将针对各个开发期的成本构成和资金安排，尤其是第一期中的各个单项 开发成本的构成原则、投入过程，分别予以统计和计算，最后归纳汇总。 本投资分析拟作出成3种不同物业的开发方案，分别为开发国际会展酒店式商务公寓（小地块， 以下称SL）的A方，开发高层豪宅（SL）B方案；开发商务酒店（SL）C方案，以下便分别对A、 B、C3个方案作出投资分析。 1 项目第一期投资各项成本估算与财务分析 1.1　 A方案 1.1.1 项目开发基本情况介绍： 项目开发根据用地总体规划进行功能分区、市场调查，结合开发方的开发策略，初步决定拟分 2 为二期三年发展。第一期为开发小地块，本项目小地块设想以三层裙楼，总面积23400m ，6幢塔 2 2 楼，总面积47706m ，地下室面积10000m （400个车位） 1.1.2 项目开发的成本分析 380 1.1.2.1 各项开发成本构成的原则及计算说明 本项目开发由土地成本、前期开发费、建安工程成本费、公建配套建设费、房地产各项税费、管 理、销售及财务费用、不可预见费、营业税及附加费、投资利息构成。鉴于前期费用、公建配套 建设费、房地产税费是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以 下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费等有关部分的 各项前提依据和计算过程。 由于采用分期开发，因此土地成本的构成，是按照用土地用地面积或居住建筑面积，再提取该期 开发应缴纳土地费用的金额总数，扣减该分期实际发生的无偿提供的公建成本后，除以该期居住 总建筑面积，并结合经验数字，按比例进行调节和分摊，本项目单方土地成本的基本计算和分摊 标准，详见如下： 381 382 1.1.3 项目开发总投资综述： 综合上述，得出本项目二期开发的静态投资成本为：26012万元，以本开发项目实际总建筑面积