土地增值税纳税评估的若干问题探讨(6页).pdfVIP

维普资讯 ◆ 朱莹政 摘要 ：2007年 1月 16日，国家税务总局颁布了 《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通 知》，进一步加强了对土地增值税的征管清算力度，而在 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中规定了 多项需要按照房地产评估价格计算征收的情形，这就对以前十多年来对于土地增值税纳税评估涉足较少的 房地产估价行业提出了新的挑战，要准确地评定估价对象的价值，就必须对土地增值税纳税的相关规定、土 地增值税纳税评估理论和方法等各方面进行深入研究，笔者结合估价案例对此作一些论述，以期抛砖引玉。 关键诃 ：土地增值税 纳税 评估 一 、 问题的提出 程 中，由于存在诸多的虚报 、谎报 地增值额 =转让房地产所取得的 中华人民共和国土地增值税 交易价格、销售收入和成本扣除 收入一扣除项 目金额 。土地增值税 暂行条例》(简称 暂行条例》)颁 项 目的行为 ，因此通过公正、专业 估价的关键是土地增值税扣除项 布 已逾 13年，虽然在 暂行条例》 的房地产价格评估来维护国家税 目金额 的估算 。但对于纳税人 申 中规定了多项需要按照房地产评 收无疑是最为合理 、便捷 的方式 。 报的转让房地产所取得 的收入明 估价格计算征收的情形 ，但 由于 数据统计，2006年全 国土地 显低于市场价格又无正当理 由的， 受 国家宏观经济环境的影响，在 增值税收人为231亿元 ，土地增值 应对其转让价格进行评估 ，核定 实际操作中，长期 以来执行的是 税收入与土地收益 以及其他房地 其转让房地产所取得 的收入。 预征或免征 的政策 ，很少需要房 产税收 比较金额较小，而据有关 笔者认为这一表述过于宽泛 ， 地产估价行业的参与，因此房地 行业人士预测，在执行新政后 ，仅 因为在实际工作中，我们碰到情 产估价行业涉足土地增值税纳税 上海市2007年土地增值税收入预 况是千变万化的，如果房地产估 评估业务的机会也较少 ，造成相 计就将达400亿元 ，难 以想象，在 价师不加 以分析 、判断，而千篇一 应的估价方法与技术路线的理论 这 400亿元土地增值税 的征收过 律地直接套用公式 ，就容易使估 研究滞后。 程中，将给房地产估价行业带来 价结果偏离客观价值，从而损害 近 期 国家税 务总局 颁布 了 多么大的商机，这就对房地产估 到相关当事人的利益，严重的将 房地产开发企业土地增值税清算 价行业提出了新的挑战。 造成 国家税款的流失 。因此 ，对于 管理有关问题的通知》(国税发 在 目前国家标准 房地产估 房地产估价师来说，在为客户提 2【006】187号)(简称 通知》)，进 价规范》中对于土地增值税纳税 供相应的房地产估价服务过程中， 一 步加强了对土地增值税的征管 评估的涉及 内容较少。土地增值 如何根据具体情况 ，把握估价对 力度 ，而在土地增值税征收的过 税的计税依据为土地增值额 。土 象的真实价值 ，就成为了当务之 伽鲵 2007．2 维普资讯 急 。 是效果并不 明显 。在这一总体背景下 ，国家税务总 二、土地增值税的简介 局终于于 2007年 1月 16日发布 通知))，进一步 (一 )概念 加 强