辽宁盘锦利辽河左岸酒店式公寓产品定位就物业发展建议要点.ppt

* 中原地产建议公建部分的集中式商业、会展等引起物流、人流量大的建筑尽量临近辽河路布置，以规避噪声对住宅园区的影响；酒店公寓楼栋混同视觉需要修改 酒店与公寓楼栋视觉混同 集中式商业会展物流人流大等需临近临河街布置 中原对万宸公司设计方案中公寓平面户型分析： 平层公寓户型层高3.3米，进深面宽比为北向81：35和81：53，南向进深面宽比为105：35和105：53，包括一居和两居户型。 平层平面图 Loft上层平面图 Loft下层平面图 Loft公寓户型层高5米，进深面宽比为北向81：35和81：53，南向进深面宽比为105：35和105：53，包括一居和两居户型。 中原对万宸方设计方案公寓产品配比梳理：八种户型，涵盖平层和loft，户型面积在35——55㎡的一室和两室。户型配比较为合理，可适度增大平均套面积提升居住舒适度。 户型结构 挑高 户型结构 套内建筑面积（㎡） 套数比 户型品种 平层 3.3米 一室一厅一卫 35—45 96.30% 3 两室一厅一卫 53.72 3.70% 1 loft 5米 两室一厅两卫 35—42 92.59% 2 两室两厅两卫 45—55 7.41% 2 中原对公寓产品户型设计优化方向建议：一居和两居的中小户型产品，适度增大平均套面积。 户型定位优化： 五星级商务公寓 以1、2房作为基础单位，创造齐全的产品线，满足中、小企业形象、置业人群层次与面积的双重需求 精装修平层和LOFT复式规划，装修标准为700—1500元/㎡，可根据客户不同要求进行菜单化定制，或提高装修标准。 项目 建议 户型 尽量方正、平层建筑面积在40—90㎡之间，loft建筑面积在30—60㎡左右； 规划平层和复式产品两种产品线，满足客户多选择 卫生间保持隐蔽； 厨房方便日后清除、管道不造成空间使用障碍 梯户比 保证3—4户/梯 空调 中央空调，可分户控制、分户计算 装修 外墙：由中空玻璃幕墙和新型墙材等最新的节能材料做成，双层呼吸式玻璃幕墙晶莹剔透，冬天可以摄取热量，夏天则可以带走幕墙间的热量。 大堂与配套 有挑空，采用不锈钢、石材、玻璃等装修； 商务中心、会议室、空中花园、办公智能设备等 中原对酒店式公寓产品户型配比建议：平均套面积为50平米左右。 建议以一居和两居中小户型为主，并根据工程的可实现性做适度调整。 户型结构 户型 功能房设置 户型功能 建筑面积区间 套数比 备注 楼层设置建议 平层 两房 两房两厅一卫 标两居 65—80㎡ 10% 每层15—20套单位 15层以下 两房两厅一卫 小两居 50—65㎡ 20% 一房 一房两厅一卫 标一居 45—55㎡ 45% 一房一厅一卫 小一居 35—45㎡ 25% 复式（loft） 两房 两房两厅两卫 —— 50—60㎡ 15% 每层20—24套单位 16—29层 两房两厅一卫 —— 45—55㎡ 30% 一房 一房两厅一卫 —— 35—45㎡ 35% 一房一厅一卫 —— 30—40㎡ 20% 产品策略： 产品价值是促进客户购买的核心驱动力，而产品价值的核心点在于需要赋予项目一个气质、个性，通过确定的风格特征，衍生项目各个重要环节的打造，比如销售大厅、样板房、公共空间、园林等。本项目要实现高均价和高销售率，产品价值将是基础。 讲究个性，重于设计：创意的设计通常可以为投资者节省资金，充分利用高端商业链的客户资源：面向部分高端商务人群、入住期间可以享受部分会所待遇等等；国际化管理增强品牌效应。 * 建议要点： 采用明快设计风格，体现商务公寓档次感； 用一些突出的异构体突出昭示性 利用玻璃幕墙加涂料等组合，在颜色上跳跃 昭示性与品质感具备的外立面 并与周围公建立面整体上统一。 考虑因素： 外立面为提升产品档次感的重要因素； 项目昭示性好 建筑外立面建议：现代主义外立面，建筑细部和建筑构件体现中国传统建筑和辽河文化特色。 龙形建筑 龙舟建筑 宝塔建筑 品字建筑 酒店式商务公寓大堂：在楼栋一层可以考虑单独设立大 堂，体现专属感。挑高6—10米。 建议要点： 采用酒店式大堂装修风格，体现商务公寓档次感； 注重内装细节处理，提升客户尊贵 感 合理布局，科学利用结构空间 大堂挑高双层挑空。挑高6—10米 大堂面积300㎡左右 考虑因素： 大堂为提升产品档次感的重要因素； 项目大堂面积有限 电梯间采用简约设计风格，在不影响外立面美感的前提下，规划外挂观光电梯。 建议要点： 电梯间融合酒店式内 装风格，与大堂整体 效果统一； 设计体现简约、档次 感，避免细部复杂处 理，方便后期物业管 理 考虑因素： 电梯厅作为客户最 易感知的公共空间，体 现品质感与档次感非常