房产税税务管理(33页).pptVIP

房产税税务管理 夏 维 主要内容 1、房产税的概念 2、房产税的税率及计税依据 3、常见的房产税优惠政策以及纳税义务的起止时间 4、房产税的一些特殊处理情况 （1）装修费是否计入房产原值缴纳房产税 （2）旧房新装中央空调是否需要缴纳房产税 （3）新办厂房未完工是否缴纳房产税 （4）分房屋隔断成柜台出租交房产税有何不同 （5）长期闲置未用仓库是否缴纳房产税 5、商场案例 房产税的概念 1、房产税的概念 房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税 。 什么是房产（税法上）？ 下面哪些是房产？ 围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及油气罐 所谓房产，是以房屋形态表现的财产。房屋则是指由屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习，娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及油气罐等，则不属于房产。 房产税的税率及计税依据 1、税率 房产税采用比例税率，根据房产税的计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%；依据房产租金收入计税的，税率为12% 。 对经营自用的房屋以房产计税余值作为计税依据，对出租的房屋按租金作为计税依据。 2、计税依据 对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额。 （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管，下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。 国税发[2005]173号文件规定：关于房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题（1）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 （2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 （4）自2006年1月1日起，凡在房产征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率征税。 应纳税额的计算 地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为 应纳税额=房产计税余值（或租金收入）*适用税率 其中：房产计税余值=房产原值*（1-原值减除比例） 地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为： 工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值 应纳税额=应税房产原值*（1-原值减除比例）*1.2% 商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值 应纳税额=应税房产原值*（1-原值减除比例）*1.2% 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省财政和地方税务机关在上述幅度内自行确定 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 常见的税收优惠 1、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。 2、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，征收房产税。 3、