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影响地区或商圈需求的因素 人口统计与生活方式特征 （人口增长速率、家庭的大小与构成、人口特征） 商务环境（区域就业，区域经济水平） 竞争（饱和商圈，商店稀缺商圈，商店过剩） 管理控制的跨度（区域霸主与全球霸主 规模经济与自相残杀（商圈内某零售商的店面数量控制的问题） 判断理想店铺地址的四个条件 (1)规模性的目标顾客群及较强的购买能力 (2)便利的道路与交通条件 (3)持续经营能力 (4)卖场面积的合理性 商圈定义 商圈（trade area），也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素 商圈示意图 卖场 边缘商圈（包含剩余的顾客） 次要商圈（包含大约二成的顾客） 主要商圈（包含大约七成的顾客） 注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。 影响店址吸引力的分析内容 宏观分析 (1)城市性质：不同性质城市的消费特点有很大差别，了解该城市是商业城市还是工业城市，是历史城市还是新兴城市，是中心城市还是卫星城市。 (2)城市大小及经济发展水平：城市大小及经济发展程度对于超市的选址有直接影响，比如就目前我国情况来看，仓储式超市及大型综合超市不适合在经济发展程度相对较低的小城市发展。 (3)3—5年内城市建设规划：掌握3—5年内城市道路建设计划、城市区域开发计划、城市公共设施建设计划，评估潜在商业价值。 (4)城市人口整体文化发展程度、风俗习惯、人口消费偏好等等。 微观环境 (1)目标地址的人口特点：主要是目标地址的人口收入水平、职业性质、年龄特点。 (2)目标地址的人口密度：调查计划开店的区域内居民小区的数量、大小、住户数、人口数；该区域内未来人口增加的速度、规模及购买力提高度情况的预测与分析。 (3)交通条件：交通条件影响客流量大小，调查交通的便利性、道路的宽窄、每日车流量特点，观察该地区人行道与行车道是否有严格的区分，每日步行人流量多少。 (4)场地条件：包括调查场地周围设施建设状况，如有无学校、宾馆、写字楼、大型机关、厂矿企业、旅游景点、医院等等，数量多少、规模大小，判断该地区消费潜力；调查店铺面积、形状、方位、地势高低、店铺门前空地大小、是否有必要的停车条件、厂商进货道路是否畅通等等。 (5)竞争店情况：首先限定将要调查的竞争店的范围，一般情况下，中小型超市以方圆2000米为界限，如果是大型综合超市则以方圆5000米为界限。调查界限范围内竞争店数量、规模、各店分布特点、经营业态、经营品种、经营业绩、美誉度情况等等 人口与购买力分析部分 有关人口数和家庭人口的组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1、常住人口数 2、家庭及构成 3、人口密度 4、教育程度 5、从事行业 6、自然增加率 7、社会增加率 8、家庭人均收人 9、白天流动人口数 10、年龄构成 11、家庭年支出及支出结构 1．家庭人口及收入水平 2．人口密度 3．客流量 4．购买力 1．家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。 家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。 家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2．人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3．客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上