风险已有所释放, 拍.pdfVIP

公司研究 Page 1 yInfo] 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 云南城投（600239 ） 谨慎推荐 房地产开发 7 月12 日大跌点评 （维持评级） 2011 年7 月13 日 [Table_Title] 风险已有所释放，“拍”总比“不拍”好 证券分析师： 方焱 0755fangyan@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120001 证券分析师： 区瑞明 0755 ourm@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 事项： [Table_Summary] 7 月12 日，云南城投下跌7.09%，杀跌主要发生在中午一点以后，主要是受今日（7 月13 日）拟拍13 宗地块 （总 共417.6 亩）中或有部分地块因竞买人数不达标而流拍的传闻影响。 评论：  中长期风险在时间和空间上已有所释放 公司一级开发项目面临的五大风险：（1 ）、规划调整导致可出让土地减少；（2 ）、工程进展低于预期；（3 ）、政府拍地 时间不确定；（4 ）、政府违约：包括调低收益分成比例、终止未启动的三、四期（约2 万多亩）合作、在拍卖后故意 拖延或不兑现 “收益分成”等；（5 ）、地价比09 年预计值低。 但上述风险已在时间和空间上有所释放： （1 ）从09 年12 月14 日公司股价创历史新高至2011 年7 月12 日收盘，调整时间已有一年零七个月，累计跌幅达 50.11%，跑输地产指数22.83 个百分点，跑输沪深300 指数35.62 个百分点，极度疲弱的走势即反映了对上述风险 的担忧； （2 ）2009 年我们预计可出让土地为3.78 万亩，后因政府酝酿滇池保护条例，市场担忧规划调整导致可出让土地减 少。据了解，目前滇保条例已通过听证并报至市里，对本项目可出让总亩数基本上没有太大影响，主要影响的是功 能定位（如商住比例）、容积率等方面，但商住比例变动及容积率调整对单位地价的影响未必是负面的！ （3 ）工程进展方面，原来预计第一期4630 亩土地于09 年7 月底被政府收储，实际情况是2010 年上半年才被收储， 晚了半年，股价从09 年12 月14 日至2010 年6 月30 日累计暴跌51.9%，跑输地产板块12.35 个百分点，表明“工 程缓慢半年”在股价上已有所反映； （4 ）关于政府拍地时间不确定的问题，原来我们预期政府收储后会很快拍卖，但实际情况是收储一年后才开始拍卖。 公司股价从2010 年7 月1 日至2011 年7 月12 日，累计上涨3.73%，跑输地产板块16.56 个百分点，表明“拍地 时间不确定”在股价上已有所反映，同时，我们看到目前已发生一个重大的正面变化：从2010 年上半年收储至2011 年 6 月份近一年时间里，市场一直无法做出“何时开始拍地”和“第一次拍多少亩”的预期，但现在我们已经知道 这些了（7 月份将出让1621 亩）！ （5 ）关于政府违约的风险，这是市场最担心的。违约风险主要表现在三个方面：①调低收益分成比例；②擅自终止 未启动的三、四期（约2 万多亩）合作；③在拍卖后故意拖延或不兑现“收益分成”等。我们认为在目前当地财政 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 吃紧（据《南风窗》2010 年11 月报道，09 年昆明政府融资是地方一般