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现代经济信息 廉租房政策及问题研究进展 单希 南京农业大学公共管理学院 210095 摘要：廉租房政策作为住房保障政策的一部分，一直备受社会各界关注，本篇综述首先从学科进展的角度说明廉租房政策问题的相关 研究，其次从理论角度阐述了国内外的研究状况、构建的应用模型，进而从实践方面对国内外的廉租房实施情况进行了分析，尤其对我国 廉租房政策实施中存在的问题进行剖析，总结了相应的解决对策。针对各学者的分析，笔者对我国的廉租房政策研究作了总结，提出了有 待进一步研究的方面，并从保障对象的动态退出准入机制、房源、补贴和拓展自己来源方面提出自己的观点。 关键词：廉租房 政策 保障 供给 资金 一、引言 国家建立社会保障制度提供了强力有力的理论依据。纵观各国的住房 廉租房是由政府提供的、面向城市最低收入家庭的社会保障性住 补贴方式，所采取的主要有三种：政府直接建造住房；给开发商补贴 宅，廉租住房制度是具有选择性的社会政策，属于救济型福利，其保 间接提供住房；向受益者直接发放补贴。前两种方式被学者称为“补 障特点是窄范围、低标准，它作为有严格的资格条件限制的保障性住 砖头”，最后一种方式被称为“补人头”。 房制度，其特点是具有公开、公平的准入机制、轮候机制和退出机制 （四）住宅过滤理论 (袁蕾，2006)[1] 。中低收入阶层不能充分保护自己合法权益，政府必 住房具有耐久性，随着时间的流逝，其价值也在发生变化，从 须通过立法来向中低收入阶层提供廉价房、廉租房等（杰弗里•特恩 而导致对特定消费人群所提供的房屋数量与质量也发生变化，住房 布尔，2008 ）。Faizah Ahmad认为解决城市低收入者住房的方法是大 “过滤”模型理论（伯吉斯，1920 ）揭示了住房市场的这一内在规 力发展低价房[3]。 律。这一理论由后继者更好的阐释：较高收入者居住的住房，因为 从历史上看，中国现阶段的廉租住房政策与国外在二战之后实 折旧、过时等原因，会逐渐过滤给较低收入者（劳瑞，阿瑟•奥沙利 行的公共住房政策有极大的相似性。进入20世纪90年代，由于欧美资 文）。从二十世纪70年代中期至今，理论界建立了几个考虑过滤的、 本主义国家均先后建立起了福利资本主义国家，这一阶段西方学者对 比较规范的住房市场模型，如Sweeney(1974)模型，Ohls(1975)模型， 于各国住房制度的比较研究很丰富：安德森、巴洛和邓肯提出了福利 Braid(1988 ，1991)模型 [4,5,6,7,8,9]。以旧住宅为主渠道，为低收入阶 国家分类模型；巴洛和邓肯、哈劳对于福利国家住房供应方式，巴尔 层提低廉住宅；在补贴方式上，从“补砖头”为主转向“补人头”为 辛、克曼尼对于福利国家住房产权结构等作了深入的研究[2]。 主，从而提高政府的补贴效率（褚超孚，2005 ）[16]。 国内学者们一般是把廉租住房制度纳入住房保障制度一并论述， （五）社会排斥理论 研究住房保障政策制定以及住房政策国际比较层面的学者较多，他们 社会排斥理论认为居住空间是社会排斥的重要原因。居住与居 侧重于对国外发达国家或地区住房保障政策的介绍，分析其经验对我 民的收入、经济能力联系日益紧密。巴尔和哈罗(1990)认为每个社会 国进行借鉴，从宏观层面提出中国住房保障政策的理论框架。 都有一种“住房供给结构”，这种结构本身存在极大的社会排斥性。 中国的住房保障实施以来，其沉没成本和当前成本远高于通过柯 对我国对相关住房政策的分析，我们可以看到，城市弱势群体家庭基 布—道格拉斯效用函数测算的社会效益（叶剑平，2008 ）[3] ，不仅政 本被相关的住房供应政策排除在外，其住房难问题就更加突出了（崔 策实施的成本过高，而且其绩效也不尽如人意，面向最低收入家庭的 凤，毛凤彦，2005 ），这种结果再一次有利于本来在市场机制中处于 廉租住宅则严重“缺位”。这已经成为城市经济深入发展中的障碍， 优势地位的阶层，而使在市场机制中已