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商业地产发展策略和项目运作;姜新国 商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、西南交大、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事、学术委员会副主任委员、专家委员。 从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材）、《招商定输赢》。主持或参与了“世博轴”、“青浦奥特莱斯”“中医药服务贸易示范基地”“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项??的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家。;夫聋计域色蝴有军陇市身敲疥找载系举撰惯滋秆敌缓式勿秩肌访花纫旅芝商业地产发展策略与项目运作商业地产发展策略与项目运作;一、商业地产操作的 基 本 法 则;1、商业地产属性 固化资本2、产品特性—和住宅比较;和住宅的差异; 3、价值构成 房地产价值 商业价值 商业地产的价值规律 4、开发方式 一是产品性开发 二是资产性开发 两种模式复合开发 ;商业地产基本形态 ;5、价值提升的基本法则;二、运作流程;;;2、自有物业开发流程—追求持续增值 ;;三、商业地产发展模式;房地产发展模式：如万达持有物业模式：如万象城、大悦城等商业发展模式：如百联、义乌小商品市场;2、国内各企业发展商业地产的策略;3、商业地产发展策略 品牌化 模式化 情景化 资本化 — 万达案例的启发 — 企业发展商业地产的策略建议; 四、商业地产操作实务;商业地产业务分配;自管业务;（二）取地攻略 商业地块判析的办法;1、看地技术“14个知道”;微观方面：;2、拿地策略 — 人脉基础;3、谋地攻略;可操作性 适 应 性 兼 用 性;2、定位分类和方法;3、在行精确定位体系 —商业地产的五维定位体系;（3）建筑定位法 注意建筑和商业的关系 （4）以招代定法 （5）经济(收益)法 以租金来定价;4、定位内容;5、定位决策的依据;（三）商业地产开发和规划技术;1、开发行动方案;（1）提升商业价值的方法 ;;3、社区商业规划控制;业态设置--总商业建筑面积8000-10000平方米;业种名称;业种名称;4、商业地产产品设计原则;5、规划前的商业地块分析; 6、布置方式 内聚式：封闭式购物中心 开放式：街面商业 混合式：市场、街区、 半开放式购物中心; 7、概念设计要素 功能设计 动线设计 产品设计 配套设计 形象设计;商业设计先理念，战略经营要交底。 （规划引导书） 商业建筑不一般，组合设计肯定好。 总平布置可循环，免得顾客折返跑。 （游逛特点要抓牢） 时区规划有意识，商业繁荣又降本。 主次入口精选位，动线分布关全局。;楼层意识全首层，铺铺皆活价值高。 层高变化对面积，通道宽窄看人气。 （人气、品质、宽街无闹市） 柱距取舍有模数，专门通用不操心。 负荷确定看业态，适度放宽可转行。 围栏上升一米三，阴角阳角尽去掉。 台阶过高客流少，车位克扣档次低。;立面不要太波折，入晚灯光要亮化。 小型商铺要通透，大型商场可封窗。 商业广告做规划，对视角度很清晰。 店招通道和橱窗，三个要素要记牢。 种树对着中间柱，剪力结构要挖出。 得益面积大60%， 水电配套够就好。 电子商务已认可，虚实结合肯定好。 商业建筑先消防，交通规划很重要。;（四）商业地产融资和盈利模式;（2）土地融资 （3）RETIs融资 （4）预售（以售代融） （5）私募 （6）风投 （7）民间：温州、山西 （8）国外专业资本 3、介绍商业项目融资办法 商业项目融资案例分析：红星美凯龙;1、盈利模式（1）变现 原则：市场价值最大化。 现金流量最大，一次性融资;;（2）持有 原则：资产优质化 经营实心化 - 多次融资;（3）资产上市 原则：资产包装、资产优质;2、介绍几种盈利模式的