租楼时的注意事项.PDFVIP

澳門日報 認識澳門法律 ── 租樓時的注意事項 （文章內容以見報日的法例為依據） 201 1.01.03見報 “衣食住行”是我們日常生活中不可或缺的，就以“住”來說，居住問題已成為當 今社會大眾的熱門討論話題之一。當然，一擲千金購入單位除了用作自住外，其實亦是 個人的重要資產。而隨著經濟發展，近年租務市場亦相當活躍，許多業主選擇將單位出 租獲取回報。不過，無論房東或者租客，也應留意有關租賃方面的法律規定，這樣對大 家都會有所保障。 訂立租約 租賃雙方最好訂立書面合同（租約），白紙黑字的合同對雙方也有保障，因為萬一 出現爭執時，合同可以作為向法院提出訴訟的證據。若果雙方沒有訂立租約時，法律規 定，除非一方能夠證明沒有簽署合同是因為另一方的過錯，法院才會接受其他證據（例 如租金收據）。 另一個問題是，租約是否一定要去律師樓在律師見證下簽訂呢？ 其實法律規定，樓孙的租賃合同由房東和租客簽署便已產生足夠的法律效力，而無 須遵孚其他諸如公證書等特定形式。故此，法律並沒有強制要求租賃合同必須由律師見 證或到公證署認證筆跡。 租金 對於租金定額的多少，首先會取決於樓房座落的地點，像紐約、倫敦、東京和莫斯 科等都是人所共知的租金昂貴城市。其次亦取決於房東和租客之間的共識，而事實上在 澳門法律中，並沒有規定租金的上限和下限，租金的多少完全是由租賃雙方自行決定。 至於加租方面，房東在租約期內不可以隨時加租，只能按租約或雙方的協議來調 整。即是說如果租約上並沒有訂定加租的條款，房東必須獲得租客同意後，才可以在租 約生效期內加租。 租約期滿 簽訂了租約後，若果一直相孜無事，待租約期滿後，在雙方沒有依法提出終止租約 下，租約便會自動續期。不過有關續期方面，很多人關心的是：究竟自動續期的時間是 多長呢？ 其實按法律規定，如果原租約的租期是一年或以下，就按原租約的租期自動續期。 如果原租約的租期超過一年，自動續期的期間就只能是一年。 終止租約 正所謂有始有終，租賃關係也不排除會出現終止的情況，而有關租約終止方面則有 以下的方式： （一）協議廢止 法律規定，租賃合約的雙方當事人可以透過協議廢止租約。換言之，只要任何一方 提出終止，另一方不反對，則不論租期是否屆滿，均可隨時協議廢止租約。 但若一方當事人反對，則另一方只能透過其他方式（例如單方終止）來終止租約。 （二）解除租約 房東可以在某些情況下解除租約，包括租客不在適當的時間和地點交租（例如租客 拖欠租金）；租客將房屋用於不法用途；租客未經同意進行更改工程；租客未經房東許 可將房屋全部或部分轉租或借出；租客將房屋用於非原定用途（例如將住孛單位用作公 司辦公室）等情況。 不過要注意的是，房東以法定的理由（例如租客拖欠租金）解除租約時，必須前往 法院由法官命令作出，而非單方自行解除租約了事。 至於租客方面亦可以在某些情況下解除租約，包括房屋不能按原定用途使用（例如 牆壁滲水影響居住），房屋存在或後來出現問題以致危害到租客孜全（例如樓孙的結構 出現問題）等情況。若果是租客提出解除租約，即使租約未滿，也不須提前通知或補償 給房東 。 （三）租約失效 租約在某些情況下會失效，如租約屆滿（自動續期及未達單方終止條件除外），租 客死亡（但租客的親屬仍居於該房屋者除外）等。 （四）租客的單方廢止 租客有權在租期未滿之前終止租約，但須最少提前九十日以書面通知房東，如果租 約已訂出較短的時間，就只要按照所定的期間通知即可。 此情況下，房東有權獲得一個月的租金作為補償。不過雙方亦可以事先協定賠償方 式，但房東可以獲得的賠償亦不得超過2 個月租金的金額。 （五）單方終止 任何一方不想在租約期滿後再續約，就要在期滿前至少提前一段法定時間，以書面 通知對方：1）、為期三個月以下的租賃，法定提前通知時間為租賃期的三分之一。2 ）、 為期三個月或三個月以上一年以下的租賃，法定提前通知時間三十日。3 ）、為期一年或 一年以上六年以下的租賃，九十日 。4 ）、為期六年或六年以上的租賃，一百八十日。 但須注意