房地产开发企业的视同销售之税收差异分析 .docVIP

　　房地产开发企业的视同销售之税收差异分析 　　近年来，随着我国房地产行业的不断发展，房地产开发企业的资产经营行为也日趋增多，视同销售也就时有发生。　视同销售，是指纳税人在会计上有些不作为销售核算或虽作为销售核算，但没有现金流入产生，而在税收上都要作为销售确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。 　　为规范房地产开发企业的纳税行为，税法针对房地产开发企业视同销售的收入(营业额)的确认问题作了相关规定，然而同样属于视同视同销售行为，但税法在营业税、土地增值税及企业所得税上的规定还存在着一些差异，在日常的税务处理中，如不引起重视将面临着一定的纳税风险。将从确认应税收入的行为、时限、方法三个方面对其差异进行分析。 　　1、房地产开发企业视同销售确认收入的行为差异 　　营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定及《国家税务总局关于以房抵顶债务应征收营业税问题的批复》，可知营业税的视同销售行为包括：单位将不动产无偿赠与他人；单位以房屋或其他不动产抵偿债务等。土地增值税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)的规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等应视同销售房地产。企业所得税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所