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Tospur 个案分析模板 项目参数表 项目参数表 项目名称 万科四季花城 总占地面积 38万m2 所处位置 宝山西城区 总建筑面积 50万m2 现场地址 江杨北路1085号 容积率 1.06 物业类型 公寓+别墅 绿化率 42% 建筑形态 9F、11F小高层、双层叠拼别墅 建筑风格 Art-Deco风格 开盘时间 公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月 交房状况 精装修、毛坯 交房时间 公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建 规划期数 共二期 总套数 2281套 当前期数 第二期第3区（别墅为第二期第2区） 发展商 上海万科宝山置业有限公司 车位配比 1:0.5 企划营销代理 上海新联康 物业管理费 公寓：1.95元/m2/月；别墅：2.5元/m2/月 目前均价 公寓：11000元/m2-12000元/m2 (装修标准1800)；别墅(清水）：14000元/m2 -17000元/m2 主力总价 公寓：100万-105万；别墅：250万-290万 可用**商圈表述 或以“区域+板块”的形式 细化到“层数、产品线” 最好能细化到“批次” 统一以毛坯价做对比性，装修标准也含水分 可点出目前项目进度，反映预售证到手的真实时间，判断是否捂盘 最好能说明地上地下车位的数量，出租与售卖情况 总价范围=最低单价*最高面积~最高单价*最低面积 图片最好是实景图，表现外立面，内部景观等信息 风格与项目的定位有较大的联系，应迎合不同客层的品味 项目区域简介 区域简介 宝山西城区原为宝山杨行镇镇域范围，位于宝山区中心版图，南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路，规划占地面积13．28平方公里，地处上海市北郊，为上海重点建设的11个新城之一。规划导入人口15万，规划周期为2000年7月至2010年12月。 宝山城市工业园区（北区） 罗店板块 月浦板块 顾村板块 东城区板块 高境，淞南板块 共康，泗塘板块 上大板块 大华板块 西城区板块 说清楚板块所属的地理位置、四至、大约的人口和占地，最重要的是将板块在区域乃至在上海的建设地位总结出来 来源： 城市规划网和和当地的政府网站 《上海楼市》上有板块的地图 其他网站 （这类信息较容易获得） 配GOOGLE地图标注楼盘位置 三个区域： ——南块：宝杨路以南，规划面积 3.89 平方公里，定位为以“人文、生态”为主题的中高档生活区。 ——北块：宝杨路以北，规划面积 6.16 平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。 ——东块：铁山路以东，规划面积 3.23 平方公里，定位为以轻轨为依托、联结东西域区纽带的现代化城区。 三个目标： ——与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。 ——以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。 ——要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。 区域规划 南块 北块 东块 区域规划有时是吸引有前瞻性眼光的客户（比如投资客）前来的理由，也是项目分期开发进而抬价的依据 语言要简练、图示要清晰 最好能用数据说明问题，比如一些经济指标；如有利好因素，也应当在此page体现，如轨道的引入、商场的兴建、人文的维护等等 以清晰的地图为“底板”、辅以文字、图形等标注 ——公路交通：外环线、共和新路 宝杨路、江杨北路。——轨道交通：轨道交通1号线 （宝安公路站--共富新村站） 轨道交通3号线 （上海南站站--江杨北路站） ——公共交通： 705路、719路 淞泰线、宝山2路、宝山8路 交通概述 1号线 3号线 外 环 线 富 锦 路 宝 杨 路 江 杨 北 路 本案 友 谊 路 同 济 路 交通一般分为：公路、轨道、公交三类，极少出现其他交通形式（如张江的当当车） “公路”部分用于自驾，最好标注能够到达的商圈及时间 轨道交通和公交的站台最好在图片上标示，利于测算项目至车站的步行距离 图片一般附在楼书上，公交车站需要亲自走访，以计算步行到达时间 尽量标注出生活圈半径 配套设施概述 生态环境配套 ——四季花城西南面，是一片连绵8 公里长的“绿龙”绿地由南向北贯穿全区，是西城区全面筑造的一块绿色翡翠。目前正处于规划建设中，建成后将与二期半开放式社区融为一体。 万科四季花城 绿龙 生态配套是项目比较重要的卖点，特作为一页说明 但在一般个案分析中，配套设施的阐述是以“衣食住行”为出发点描述 配套设施概述 ?生活配套 ——北上海东方商厦 ——北上海商业广