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【二手房交易过程中谜局重重】 二手房交易过程中涉及的各种税费及手续费繁杂，哪些费用是可以省下来的?买方承担了 多少本应由卖方支付的费用?通过“阴阳合同”逃避税费，要承担怎样的风险?对于这些问题， 不仅买卖双方知之甚少，甚至资深房产经纪人也常常一头雾水。 谜局一 无奈缴了不必缴的费 二手房交易过程中的公正费是笔可以省下的费用，然而，如果真省去公证，就需要房管 局对买卖合同的价格、真实性等情况进行审查，拖下去可能要等几个月„„ 王女士国庆节前通过某中介公司在西市区购买了一套二手房，房价为88 万元，但办理过 户手续当天又缴纳了各种税费和手续费4 万余元。但她却被丈夫埋怨花了冤枉钱还不知道。 身为律师的丈夫，挑出四五张总额4000 余元的单据告诉王女士，这些钱都是可以省掉的。其 中，近3000 元的买卖合同公证费是最大的一笔，而这笔钱按国家法律根本就不需要交。 王女士的丈夫表示，国家法律有明确规定，房产继承、为分房产设立遗嘱、赠与房产和 有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，才需要去公证处办理“继承权公证书”、“遗 嘱公证书”或“赠与合同公证书”等公证书，其他情况下，是由买卖双方“自愿”选择是否 公证。而王女士和卖方属于房产交易，且双方均为昆明户口，根本不需要进行合同公证。感 到受骗的王女士找到了中介，但中介的一番话让王女士哑口无言。 据这家中介公司解释，产权交易中心核税窗口是按照房屋买卖合同公证书上的公证价格 进行核税。如果没有公证书，就需要房管局对买卖合同的价格、真实性等情况进行审查，那 拖下去可能要几个月才有结果。缴纳这近3000 元是值得的。 对于其他几张写有抵押登记费、抵押登记代办费、工本费、贴花税的单据，这位中介人 员说了半天也没解释清楚。最后，该中介公司一位副经理解释说，因为王女士要办理按揭贷 款，抵押登记费是房管局收取的服务费用，抵押登记代办费是银行收取的代为办理抵押贷款 的服务费。至于收费的依据，中介公司不知道，房管局和银行才知道。 糊里糊涂交了4000 余元，王女士担心还有其他收费项目也没有依据。在昆明市住建局， 一位工作人员表示具体收费细则要问昆明市房产交易中心。市房产交易中心办公室一位工作 人员含糊不清地介绍了交易手续费、契税、土地出让金等费用后表示，房屋产权过户的收费 项目根据房屋面积、房屋性质、居住年限、是否贷款等具体情况有所不同，并没有一个统一 的细则。 一位在房产交易行业从业超过10 年的资深房产经纪人表示，房产交易和房屋产权过户涉 及《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产权属档案管 理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》等多个国家性法律法规， 加上税务、公证、银行、中介机构等行业的法律法规以及大量的地方性法规条例，想要弄清 楚每一笔收费的依据太难了。 在这些糊里糊涂的费用中，金额和所占比例最高的就是合同公证费。昆明市房产交易中 心一位工作人员表示，买卖合同公证完全自愿，但他也承认，几乎没有不经过公证的买卖合 同能完成产权过户。而昆明荣城房产经纪有限公司的办证员也表示，没有公证书根本就交不 了件。 谜局二 “规则”不合理但却存在 一位中介说，两年以来，他手上的交易超过100 单，没一例是卖方出了任何税费、手续 费的。至于这些规则何时产生，即使从业10 年以上资深房产经纪人也说不清道不明。 在二手房交易过程中，一条不成文的规矩已经成为业界共识：交易过程中所有费用，都 由买家承担。这条规则不仅让买方处于弱势地位，承担了所有说得清和说不清的税费、手续 费，更没有道理的是，中介费用也全部由买方承担。在所有二手房买卖合同签订前，中介公 司都会告知买房者这条规则，而合同上都有“买方愿意为卖方承担所有费用”这一条款，这 一项上都是要打钩的。昆明荣城房屋经纪有限公司的一位中介说：“我从业两年多，交易超过 100 单，没有一例是卖方出了任何税费、手续费的。”甚至大多数情况下，对于把所有的费用 都转嫁到买方身上，在交易中几乎是明摆着的规则。 在这些费用中，房子未满5 年出售的，要向卖方收取的营业税是最大的一笔，而这笔费 用还是转嫁到买方身上。一位房产经纪人表示，他曾经做过一笔别墅的产权过户单子，单是 营业税一项，买方就为卖方承担了近10 万元。不过，这位房产经纪人也表示，现在已经有许 多购房者知道这条潜规则，他们会把这笔费用算作房价的一部分整体考虑。但由于这条潜规 则的存在，人山人海的市产权交易大厅里经常会出现这样滑稽的场面