价格鉴证案例分析模拟试题及答案.doc

价格鉴证案例分析模拟试题（十四） 一、根据给出的价格鉴证资料，简要回答下面的问题。（20分） 某价格鉴证机构受某法院的委托对××市××区××路××号地块进行价格鉴证，委托2010年5月4日，该地块于2000年5月4日由××股份有限公司从××市土地管理局（现名为××市房屋土地资源管理局）以出23767．42万31216．4万元，由于两者相差较大，所以决定保守地采用基准地价修正法。求得的23767．42万元为鉴证标的在鉴证价格基准日的价格，写入价格鉴证结论，并以此于2010年5月10日出具了价格鉴证结论书，送达了委托人。一方案件当事人对鉴证结论存有异议， 请根据上述资料回答下列问题： 1．基准地价修正法与市场法存在什么关系?采用市场法需要进行哪些方面的修正? 2．已知土地法定使用最高年限为50年，土地收益率为7%，则鉴证标的的使用年限修K为多少? 3．案例中采用假设开发法的价格鉴证是否存在不妥之处?如果存在，应怎样改善? 4．该价格鉴证机构对两种方法得到的价格鉴证结果的处理是否有不妥之处? 5．提出复核裁定时出具的复核裁定委托书应包括哪些内容? 二、根据下面给出的案例提示找出价格鉴证结论书中的10个错误，并简要说明理由。10个的。前10个有效，因前面的错误导致的错误只算一个错误。（20分） 案例提示： 某法（商业用房）进行价格鉴证。 关于××科贸大厦房地产的价格鉴证结论书 根据你院××号价格鉴证委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标 一、价格鉴证标的 本次价格鉴证标的为××科贸大厦。 二、价格鉴证目的 为法院执行案件提供价格鉴证标的的价格依据。 三、价格鉴证基准日 2009年8月16日。 四、价格定义 价格鉴证结论所指价格是：鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的市场 五、价格鉴证依据 （一）法律法规 1．《中华人民共和国房地产管理法》； 2．《中华人民共和国担保法》； 3．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品 4．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》； 5．《××市涉案物品价格鉴证管理办法》。 （二）委托方提供的有关资料 物业位置示意图。 （三）鉴证方收集的有关资料 1．××市房地产市场信息； 2．现场勘察资料； 3．市场调查资料。 六、价格鉴证方法 成本法和市场法。 七、价格鉴证过程 我所接受委托后，成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，通过现场勘察，确 八、价格鉴证结论 ××科贸大厦房地产价格为：人民币壹亿壹仟贰佰壹拾贰万捌仟柒佰元整。 九、价格鉴证限定条件 （一）委托方提供资料客观真实； （二）鉴证标的现行商业用途不改变； （三）本结论中鉴证标的建筑面积数据来源于委托方提供的数据，价格鉴 （四）我们对房屋的状况仅进行了一般性的勘察，未接受对其进行结构测试的邀请； （五）本报告鉴证结果综合考虑了鉴证标的未来升值或贬值对房地产价格的影响。 十、声明 （一）价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。 （二）委托方提供资料的真实性由委托方负责。 （三）价格鉴证结论仅对本次委托有效，不作他用。未经我所同意，不得向委托方和有 （）鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系。 （五）如对结论有异议，可于结论书送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充（含省级）政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。 十一、价格鉴证作业日期 2009年8月18日至2009年8月28日。 十二、价格鉴证机构 机构资质证书证号：×××× 法人代表签字：（略） 十三、价格鉴证人员 姓名 执业资格名称 资格证号 签字 ××× ××××× ××××××× ××× ××× ××××× ××××××× ××× 十四、附件 （一）××科贸大厦房地产价格鉴证技术报告； （二）××号价格鉴证委托书（略）； （三）价格鉴证机构资质证书复印件（略）。 ××市价格认证中心 二九年八月 三、指出下列价格鉴证技术报告（片断）中存在的错误，加以改正，并计算出正确结果（因前面错误导致的错误只算一个错误）。（20分） 案例提示： 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000㎡，预计售价3000元/㎡该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/㎡，管理费为建5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投A40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6．66%，销售税率和销售6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000㎡