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第二章 物业服务费用管理 考核比重：20（知识10、技能 10） 第一节 物业服务费用测算 一、物业服务费构成的确定—P13 根据《物业服务收费管理办法》物业服务成本或者物业服务支出构成，包括： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 3、物业管理区域清洁卫生费用。 4、物业管理区域绿化养护费用。 5、物业管理区域秩序维护费用。 6、办公费用。 7、物业管理企业固定资产折旧。 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 9、经业主同意的其它费用。 包干制=成本+法定税费+利润 酬金制=支出+酬金 提示： 1、在测算物业服务费时，首先要计算物业服务费的成本（支出），在历次鉴定考核中也是必须掌握的重点，因此物业服务成本（支出）的9项构成应掌握。 2、掌握包干制和酬金制的构成。 二、居住性物业服务费的测算 —P14 具体测算物业服务费用时，所列出的费用项目，应考虑住宅小区的物业类型，在合理测算每项费用外，关键是不要漏项，也不要重复计算。 1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 包括（4项） P14 但不包括奖金，奖金从盈利中提取。 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 P14 （1）公共照明系统的电费和维修费，共用设施维修费； （2）给排水设施的费用； （3）配供电系统设备维修费； （4）共用建筑、道路维修费； （5）电梯费用； （6）不可预见费。 不可预见费，按前5项费用的总和的5%～10%计，考虑不可预见费的原因是物价上涨、银行利率调整等因素，应单独设帐，严格控制使用。 提示：如果是一个单项的物业共用部 位、共用设施设备的日常运行、维护项目， 在测算物业共用部位、共用设施设备的日常 运行、维护费用时，除上述6项费用外，还应 考虑有：人工费、办公费、固定资产折旧费、 保险费、利润、酬金、税费等费用。 3、物业管理区域清洁卫生费用。 包括（6项） P15 4、物业管理区域绿化养护费用。 包括（5项） P15 5、物业管理区域秩序维护费用。 （1）人工费； （2）保卫系统设备电费； （3）维修费； （4）保卫器材费 （5）保安用房及保安人员住房租金。 提示：物业区域的保安一般采取外包的方式，在测算安保费用时除上述5项费用外，还应考虑有办公费、安保设备折旧费、责任保险费及利润的分摊等费用。 6、办公费用。 包括（6项） P16 7、物业管理企业固定资产折旧。 固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 物业管理企业必须对物业区域内水、电、电梯等设备设施投财产保险和相关责任保险。保险费按保险受惠物业总面积分摊。 9、利润或管理酬金 管理酬金一般情况下由物业管理企业与业主委员会根据物业服务项目的多少、管理者管理水平的高低及其管理效果好坏等协商确定。 确定的方法： （1）按租金收入确定 （2）按物业价值的约定使用年限计算（业主自己使用的情况下采用的方法） （3）按定额酬金或行业利润率确定 行业利润率一般8%~15% 10、法定税费 P17 按营业额缴纳营业税，税率5% 城市建设维护税，按营业税额的7%计征 教育费附加，按营业税额的3%计征 合计：总营业额的5.5% 提示：在测算物业服务费的思路中，除计算成本或支出、确定利润或酬金外，还应考虑几点： （1）实行包干制还是酬金制； （2）采用市场比较法初步确定一个收费标准； （3）计算出的服务费需与初步收费标准综合； （4）收费标准报业委会。 三、收益性物业服务费的测算—P17 常按照租金收入的一定比例进行测算和收取。 业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。 定额法：业主按照某一固定的数额承担物业服务费用。测算方法与居住性物业服务费的测算方法一致。 比例法：业主为物业管理企业订出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。 相关知识 一、物业服务的定价形式—17 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 1、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担