2010年郑州某项目市的场调研报告.docVIP

项目名称 XXXXXXX 市 场 调 研 报 告 调查时间：2010年11月23日—11月26日。 调查范围：以郑东新区为主，郑州市区 调查方式：本次市调采用现场踩盘、电话调查。 调查范围：以郑东新区楼盘为主，涵盖了金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区等代表楼盘。 为取得详细的资料，市调人员对区域范围内的每一个项目进行实地考察，甚至一个楼盘多次被调研，收集资料并对去其进行汇总，依据市场因素和心理因素得出相关资料，为深入了解市场提供重要的数据。 一．郑州房地产市场分析 1． 行业环境分析 (1) CPI持续创新高，以及央行加息呼声高涨，在通货膨胀和楼市反弹双重压力下，通过政策微调楼市成为可能。 (2) 全国房地产市场反弹迹象显著，开发投资、土地购置面积、销售面积等多项数据环比均成显著攀升，但成交量小幅反弹，自调控以来仅6月份出现些微下滑，7-8月份均维稳，楼价的坚挺预示着调控力度的加强。 (3) 近期郑州市招商显著，二七区、中原区招商签约规模优势显著，综合体成为其共同特征，西区、南区商业迎来新的发展机遇。近两年来，郑州市大型综合体崛起，主要受老城区城中村改造拉动，带动商品房供应量的激增，一定上平抑房价。 (4) 为提升城市形象，郑州市政加强投入力度，在郑东新区范围内商都路与东风东路立交桥拟建、地铁轨道的建设、教育配套的完善，利于人气的提升，为房地产开发力度加强铺垫，以及促进郑汴新区等经济发展。 2． 1-10月份郑州市房地产商品房交易特征分析（有删节） 商品房批准预售面积减少 2010年10月份商品房批准预售面积72.97万平方米，商品住宅投放面积为54.06万平方米，非住宅投放面积为18.9万平方米，批准预售项目19个，其中住宅项目17个。10月份商品房预售面积下降明显。 商品房批准预售价格上涨 2010年10月份商品房批准预售价格为10199元/平方米，其中住宅预售价格6311元/平方米。 商品房销量较上月有所下降 2010年10月份商品房销售面积90.54万平方米，环比下降3.92%，同比下降5.58%；住宅销售79.61万平方米，环比下降0.89%，同比下降5.87%。受“十一”长假的影响，虽然销量较上月有所减少，但依然保持高位运行。 2010年10月商品房各政区销售分布情况 10月份金水区商品房销售面积为28.19万平方米，占商品房销售总面的面积31%； 郑东新区商品房销售面积为18.84万平方米，占商品房销售总面的面积21%；二七区商品房销售面积为14.36万平方米，占商品房销售总面的面积16%。 2010年10月商品房各政区销售套数分布情况 本月金水区商品房销售2535套，占商品房销售套数的27%； 郑东新区商品房销2178套，占商品房销售套数的23%；二七区商品房销售面积为1702万平方米，占商品房销售套数的18%。 商品房销售价格整体平稳上涨 2010年10月份商品房销售均价为6636元/平方米，其中住宅销售均价6072元/平方米。 10月份，商业用房销价格的上涨使非住宅销售均价受到一定影响。今年多住宅， 1-10月郑州市市区商品房累计销售均价为5889元/平方米，同比上涨了21.2%；商品住宅累计销售均价为5357元/平方米，同比上涨了17.5%。 非住宅批准预售/销售情况： 1-10月郑州市市区非住宅累计批准预售面积178.32万平方米，同比上涨了170.14%；非住宅累计销售面积144.46万平方米，同比上涨5.52%。 1-10月郑州市市区非住宅累计销售均价为8757元/平方米，同比上涨了33.97% 二．竞争分析 1． 个案分析 我们将此次市调楼盘按所在区域范围划分为五大板块，郑东新区板块，金水区近CBD板块，管城区板块、二七区板块、中原区板块、惠济区板块。 郑东新区板块 以中力·七里湾项目所在的郑东新区为核心，即郑东新区板块，该板块以CBD为依托，以前瞻的城区规划，领尚郑州国际化新商务时代，又以郑州高铁站和石武高铁等贯穿区域，集聚了得天独厚的城市资源和交通优势，高楼大厦鳞次栉比，与商务相配套的住宅小区，领舞着郑州高房价的新地标，代表楼盘有财信·圣地亚纳、海马公园、双河湾、银河丹堤、永威·东棠、中豪·汇景湾、古德佳苑、永威·翡翠城、中央特区、高速奥兰时代广场、红星·蚂蚁SOHO、宏光蓝水岸、绿地卢浮公馆，共计13个楼盘 1）经济指标分析：从开发规模上来看，100亩以上楼盘有8个，绿化率超过40%8个楼盘，车位比几乎完全满足1:1。 分析：通过经济指标的分析，郑东新区约半数以上的楼盘开盘规模较大，超过了100亩，最大规模的海马公园796亩，位居东风东路与商都路交汇处；半数以上的楼盘绿化率都超过了40%，这说明郑东新区楼盘开发正以高品质、好环境的规模化生活社区高品质将引领郑州未来的高尚生活。 2）上市