2010年黄石大冶天子的湖壹号前期策划提案.ppt

项目基本情况 城北新区房地产市场特征 市场点评 1、住宅市场呈现往东北方发展态势 大冶市房地产市场开发火热，已形成围绕大冶大道北段沿线和尹家湖开发的新规划居住城区。特别是尹家湖沿线的金湖大道，房地产项目林立。而西南面大冶大道商业繁荣的老城区房地产项目开发甚少，使得大冶市住宅市场形成北热南冷的开发局面。 2、住宅开发项目沿新冶大道、尹家湖扎堆分布明显 从各项目所处地理位置可以看出，大冶市住宅项目基本集中在新冶大道和金湖大道沿线。一方面因为政府规划影响，以及新冶大道便利的交通和周边巨大的升值空间，另一方面由于金湖大道紧邻尹家湖，拥有良好的自然景观做为支撑，为项目开发提供优良的资源，使得这两片区住宅开发异常火热，最终形成住宅项目扎堆效应明显的现象。 3、新城区住宅价格逐步赶超老城区 从各个项目销售均价来看，老城区住宅为3000-3200元/平米，城北新区均价已达到2700-3000元/平米，其中长龙·铜都国际已达3370元/平米，为大冶价格之最，城北新区价格已有赶超老城区之势。 体量分析 价格分析 产品特点分析 各版块产品对比分析 营销分析 广告促销 由于大冶楼市并没有太多的广告促销活动，其促销活动主要在六个方面：价格优惠、产品本身、景观塑造、形象宣传、尾盘促销以及特殊节日促销。 尹家湖是大冶楼市最主要的卖点，所以许多楼盘都利用这些自然优势来加大促销力度，提升楼盘的整体价值。如：蔚蓝港湾、正宏·碧水天湾、两湖天下等就是几个比较典型的代表。由于外部环境相差不是很大，所以促销方案中涉及更多的是产品本身，户型设计成为主要竞争点。 市场定位 从项目市场定位来看，目前大冶市场主要有三种定位方式。 生活定位：对于一个未来商住城来说，生活定位比较能反映区域生活品位； 景观定位：大冶的自然环境为景观定位提供了良好的先决条件，尤以尹家湖湖景资源作为很好的市场定位点，倡导以“绿色”、“园林”、“湖景”为主题； 复合型定位：除了居住以外，商业价值必须得到很好的体现，保值增值是此类项目的关注点； 客户分析 客户来源分析 随着基础设施的完善，房地产区域边界开始弱化，越来越多的置业者开始向新城区转移。就大冶楼盘客户构成来看，以老城区及周边乡镇居民为主，大多以改善居住环境或结婚为主要置业目的。其次就是私人单位、个体户、事业单位也成为新城区非常重要的置业群体。 置业倾向分析 城北新区最大的发展方向就是形成一个综合功能集聚区，所以大多数购房者都是为了改善生活环境而二次置业。随着交通基础设施的不断完善，城北新区功能定位越来越明确，区域价值得到了很大的提升。现在越来越多的置业者开始看好城北新区的升值潜力，投资和投机者成分也慢慢加大。随着城北新区建设步伐的加快，置业目的的多元化也会在新城区得到很好的体现。 购买力分析 近几年大冶经济快速发展，人民生活水平不断提高，人均收入也逐渐增多，使得人民购买力也随之提高。 从项目推广情况来看，围墙广告和单张宣传主导大冶整个房地产市场的推广主流，特别是围墙广告，对于吸引客户来访，效果较为明显。 户外广告也有逐步为各项目所用，特别是在人、车流量较大，交通优越的位置，户外广告效果不容小觑。 从整体市场来看，运用车体广告进行推广的项目仅有天鑫·君林天下、圣山·绿色佳园、紫金时代等项目，车体广告推广市场空间广阔，建议本项目在推广过程中加以考虑。 销量分析 从目前市场在售项目销量来看，虽然各项目开盘时间不一，但整体销售情况比较乐观，大部分项目销售率达到80%，整个大冶房地产市场较为火爆。 从近期开盘的天鑫·君林天下（11月6日开盘）来看，开盘时间虽不足一月，销量已达3成左右，湖景花园2期11月20日开盘当天即销售60套左右，销量惊人，此2个楼盘虽位于城北新区，但也一定程度上反映了整个大冶房地产市场目前仍存在较大的市场需求。 项目工程进度分析 从上表中可以看出，大冶市目前80%的项目已经封顶，仅有两湖天下、公园世家、雨润国际广场目前工程刚刚起步。 虽然大冶目前仅有少量项目在建，但从体量上来说，这几个楼盘体量都偏大，品质上也优于目前大多封顶项目，一定程度上影响了大冶市明年房地产市场的走势，预计明年大冶房地产市场竞争强度将有所加剧。 开发商分析 从各在售楼盘开发商来看，各开发商资质等级均为三级、四级或暂定资质，各开发商成立时间较短，开发楼盘较少，开发经验有限，实力较弱。 虽然各开发商实力较弱，经验有限，但大多开发商能通过自身较强的市场适应性，在竞争激烈的市场中占有一席之地，并取得不俗的业绩，一定程度上反映了整个大冶房地产市场的共融性较大，开发前景较为广阔。 竞争对手划分 未来发展展望 以合理的价格快速占据市场份额 ； 高品质展示，强化产品附加值； 以小众渠道为主，大众渠