2011年1月焦作市竹恋闹七贤别墅产品营销策划案.ppt

2011年1月;目 录contents; 开发商：焦作市骏利房地产开发有限公司 总建面：14万平米 容积率：0.44 目前均价：5700元/方 地理位置：山阳路5555号（近世纪路口向南100米）;中华新天地——重点竞争对手分析; 项目名称：甲六院 项目位置: 郑州市花园路迎宾路交叉口 ;项目名称：大河龙城华亭溪谷 项目位置: 郑州市迎宾路9号 ;项目名称：怡丰森林湖 ;项目名称：清华忆江南 项目地址:大河路北侧、桃花裕东南 ; 楼盘地址： 惠济区开元路北、联通公司西 开发单位： 河南德金房地产有限公司 ;楼盘名称;郑州别墅整合总结;项目名称：绿茵河畔?泊郡 ;项目名称：绿地·迪亚庄园 ; 项目地址: 新乡市高新技术开发区南环路与丰华路交汇处 开发商: 新乡金龙建业住宅建设有限公司 售楼电话: 0373—5066666 物业公司: 河南建业物业管理有限公司 产品类型:叠加别墅/高层 占地面积:120亩 总建面积:12万平方 总套数:别墅80套 面积:261-367平方 主力面积:310平方 均价:叠加别墅1F-2F1200万,3F-4F90万 开盘时间:2009年2月 交房时间:2010年5月 去化:别墅己全部售完, 绿化率：50％;新乡别墅整合总结;目 录contents;别墅总建面2万方（种类有联排双拼，共80户 ;项目 特色; 环境绝对优势，扼守云台山腹地，对于喜好山水、环境优美的目标客户，环境优势将是本案项目最具有诱惑力的主力卖点。 前景优势。随着规划中高铁的开通，将缩小云台山与郑州的距离，势必将丰富游客交通路线。 项目地块基本为毛地，基本规整、开阔，没有拆迁量，规划与建设空间大。 焦作地区房地产市场正处于发展、上升时期，本案项目可以通过产品设计、环境建设等塑造高档次的产品，形成市场领先优势。; 本案项目处于方庄镇，目前多为原有村落，没有统一的规划建设，周边没有任何大型生活、娱乐、医院、购物等场所，更没有中大型的成熟的居住社区，没有形成规模化的居住生活环境，区位优势较弱，而本案项目因为占地面积较小，自身也缺乏规模优势，因为投入成本关系，不能通过自身社区建设进行弥补，而只能依靠周边区域的未来发展，逐渐进行完善。 项目周边未开发空地较多，整体视觉效果过于单调，周围全是一片片未开发农地、荒地、山野或农民自建房，对于本案项目来说，缺乏周边整体形象的烘托，使本案项目在前期推广时的难度增加，如何树立本案项目未来形象，让购房客户增加信心将是本案项目在推广时的难题所在。 云台山目前的交通瓶颈还没有得到有效解决，本案项目目前处于一片空旷的区域，周边交通只有3路有限的公交线路，如何解决未来的交通问题，特别对于酒店营销而言，将使一部分没有私家车但是具有购买能力的城市白领难以接受交通难的问题。 云台山虽然每年有着300万游客，但片区缺乏成熟的商业配套，满足不了游客的吃喝玩乐，无法留住游客更多的逗留时间，特别在旅游淡季期间酒店经营势必会出现萧条现象，对于酒店营销将是一个难点。; 片区云台山著名景点大环境旅游市场带动催生地产发展商机，项目周围已陆续有开发商拿地，并且大多是大规模地块，虽然都尚未启动，但未来片区整体落后现状将逐步改善。 地块内刚刚进入发展轨道，快速发展的政策、旅游景点带动将为本案项目带来巨大机遇。项目板块内，对本项目真正构成威胁的竞争性对手在短时间内没有形成绝对的高端市场竞争优势。 利用区域房地产营销水平较低的事实，通过专业营销公司的先进营销理念和专业销售人员丰富的营销经验和技巧来保障项目的成功销售。 修武县政府对本项目较为重视，可以此向政府争取尽量多和实惠的优惠政策来吸引客户增强对本项目的信心，利用未来的城市远景发展规划来引导广大市民对本项目的关注，从而逐步解决客户担心区域市场前景不明朗的劣势。 预计2011年3月份焦作别墅市场存量已清空，本项目可以趁机会抢占市场至高点、空白点，焦作地区已没有别墅产品能够满足部分高端消费群体的需求，机遇往往蕴藏在空白中。 ;项目周围陆续有开发商拿下大规模地块，未来几年内片区房地产开发规模、市场热销状态，房地产供应量大，选择机会多，同时一旦形成开发热点，必然会吸引更多外地开发商、焦作开发商进入周边地区进行更大规模开发，如果不能在最短时间内投入市场，就会有新的竞争对手进入，对于本案项目造成销售竞争威胁。 客户对于旅游地产酒店分时度假概念缺乏最基本的认知，势必成为本案的销售难点。;目 录contents;; 现金为王，快速回现 ; 价格目标 1.别墅价格价格目标： 均价6000元／㎡; 面市价格5500元／㎡;;目 录contents;在价值确立之前 谈价格没有任何意义!;每个城市都该拥有属于自己的骄傲; 焦作有着悠久的历史文化，丰富的文