上半年济南房地产市的场形势分析.doc

2005年上半年济南房地产市场形势分析 ? 当前，落实宏观调控政策，稳定住房价格，已成为济南市房地产市场的主旋律。在国家新出台的一系列调控措施作用下，济南市房地产投资规模适度增长，商品住房价格增幅趋降，投机、投资性购房明显减少，整个房地产市场运行基本平稳。 一、概况 今年1～6月份，济南市房地产投资完成49.1亿元，同比增长11.5%，商品房开工面积212.1万平方米，同比增长28.6%，竣工面积68.2万平方米，同比增长67.6%；房地产转让17168 件，同比下降3.1%。转让面积219.61万平方米，下降1.4%。转让金额48.46亿元，增长9.7%，增幅比上年降低72个百分点。 二、商品房 商品房（含住房、非住房）销售登记5908件，同比下降14.2%；销售面积81.46万平方米，下降13.0%；销售金额23.83亿元，下降7.5%。商品房平均销售价格2925元/平方米，同比增长6.4%，回落12.2个百分点。其中，非住宅商品房（含办公和商业用房）销售价格6203元/平方米，增长4.9%，回落54.4个百分点。 商品住房销售登记5547件，同比下降17.1%，；销售面积74.35万平方米，下降17.1%；销售金额19.42亿元，下降17.0%；商品住房价格（含市郊，下同）2612元/平方米，同比增长0.2%，该4项指标增幅比上年同期均有较大落差（见图1）。 图1 商品住房四项指标同比增幅比较（%） 三、二手房 （说明：济南市自6月1日起实行房产交易登记“先税后证”的办法，即当事人需持地税部门的完税证明或免税证明才准许过户登记。但由于种种原因，这一办法尚未得到有效执行。所以，6月份个人之间买卖二手房的登记件数为零，下文的有关数据中也不包含。） 济南市上半年二手房（含住房、非住房）成交登记8058件，同比增长7.6%，增幅下降38个百分点；成交面积82.91万平方米，增长6.6%，下降29.6个百分点；成交金额19.12亿元，增长30.2%，下降17.5个百分点；二手房平均成交价格2306元/平方米，同比增长22.1%，提高13.7个百分点。其中，二手非住宅用房（含办公和商业用房）成交价格2787元/平方米，同比增长9.5%。 二手住房成交登记7792件，同比增长 7.8%，增幅下降40.2个百分点；成交面积72.72万平方米，增长8.2%，下降47.2个百分点；成交金额16.28亿元，增长35.7%，下降33.1个百分点；二手住房平均成交价格2239元/平方米，同比增长25.4%，提高16.8个百分点，该四项指标增幅均未出现负数（见图2）。 图2 二手住房四项指标同比增幅比较（%） 四、房地产抵押 房地产抵押登记8311件，同比增长16.1%；抵押面积172.93万平方米，增长23.6%；抵押金额83.83亿元，增长72.3%。其中，住房抵押7870件，同比增长14.8%；抵押面积98.72万平方米，增长14.6%；抵押金额36.39亿元，增长52.3%。 住房抵押件数、面积，分别占同期住房（含增量房和存量房）买卖的59.0%和66.8%，分别高于上年同期 9.8和11.9个百分点。由此看来，尽管央行自去年10月到今年3月接连两次出台房贷加息政策，但对房地产市场上贷款买房的实际需求似乎并没有产生负面影响，济南市住房抵押件数和面积继续稳步提高（以件数为例，参见下图）。 图3 住房抵押与住房销售情况比较 五、综合分析 在宏观调控的大背景下，济南市房地产市场呈现出明显不同于以往的几个特点： 1、商品住房价格增幅趋降 上半年，济南市商品住房2612元/平方米，同比增长0.2%，回落19个百分点。图4显示，去年1至5月是济南市商品住房价格有史以来上涨速度最快的一个阶段，同比增幅达到21.5%。但因受同年宏观调控政策的影响，自6月份起商品住房价格增幅开始回落，并延续到今年6月份，时间长达13个月。尤其是跨入今年以来，在国家为稳定房价新出台的一系列调控措施制约下，济南市前5个月商品住房累计平均价格均未超过去年的2574元/平方米，呈现出罕见的、相对稳定的负增长态势。直到6月底，房价才微增0.2%，仅比去年同期增加了4元/平方米。 图4 商品住房（含市郊）均价趋势图 经过分析我们发现，上述现象与今年上半年较高价位的商品住房销售下降幅度过大有关，是商品住房销售结构性变化在价格上的必然反映（见图5左图）。不过，至少应该说这种现象是市场回归理性的一种表现，也是宏观调控以来出现的一种积极变化。 图5 济南市住房（含市郊）不同价位销售变化比较图 ? ? 2、二手住房价格明显走高 上半年，济南市二手住房均价2239元/平方米，同比增长25.4%，提高16.8个百分点，增幅明显过大。去年4月份，二手住房价