中原宁波开元·九龙的湖畔开盘价格建议及销售执行策略.pptVIP

宁波开元·九龙湖畔开盘价格建议及销售执行策略;一、项目开盘价格建议1、开盘价格建议2、项目入市时机建议二、开盘推案建议1、参考个案推案及销售近况2、本案推案及销售建议三、认筹执行建议1、客户登记情况分析2、执行策略3、流程解析4、认筹各阶段详细操作建议;项目开盘价格建议;本案基本策略;1、钱湖比华利 2、香湖丹堤 3、卡纳湖谷;市场竞争比较 通过目前宁波市场主要同类产品楼盘对各类细分产品的具体定价情况，来估算本项目同类细分产品的主力总价，最终确定本项目整体价格。;本项目主要产品分类：依山别墅主力面积段在800-900平米，湖景别墅主力面积段在850-900平米；花园别墅主力面积段在500-850平米。;我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。;我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。;我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。;我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。;主力产品;;项目开盘价格建议：;项目入市时机建议：;项目入市时机建议：;项目入市时机建议：;全球经济环境依旧疲软，复苏尚需时日。;个案推案及销售参考;一期;个案推案及销售情况;个案推案及销售情况;月份;比华利二期 (未来项目）;个案推案及销售情况;恒元·英伦水岸;;本案推案及销售建议;临湖别墅;临湖别墅: 特点：直接靠近湖。 可推套数：7套 价值：临湖的别墅，处于项目产品价值体系 的顶端 依山别墅： 特点：南向湖面无建筑遮挡，平均标高在40 米以上 可推套数：12套 价值：景观资源优势明显 花园别墅： 特点：地势相对较平，不直接临湖，同时标高 在20—40米之间 可推套数：31套 价值：以周边景观资源和建筑户型设计作为价值判断标准; 有山有水 有高有低;推案阶段;第一批房源推案策略;第一批房源推案策略;第一批房源推案策略 ——;分级产品;推案阶段;第二批房源推案策略 ——核心亲水组团带动外围组团;第二批房源推案策略;第二批房源推案策略 ——价值排序;分级产品;认筹执行建议;九龙湖畔项目市区两处展示点自08 年5月对外开放至今共累计登记意向登记客户178组 通过举行的各项营销活动和客户沟通已筛除登记客户105组。 对目前登记客户的购房意向排摸后，意向客户34组，其中A级客户3组、B级客户31组。 ;总体区域分布;客户的面积需求与项目的面积配比相比偏小，供需存在错层 客户在面积意向上延用老的思维，在面积需求上以500-700㎡的市场主流产品为主。 营销对策：在营销推广和客户接待中，着力表述800-900㎡房源的性价比，营造地下室功能的使用卖点，表现产品的尺度和奢华 。;客户登记情况分析;蓄水情况小结;如何对客户摸底，有效提升开盘前蓄水客户的质量？ ;执行策略;第一阶段 积蓄诚意客户;报价原则：最低价低于预期价约15%，留给客户憧憬的空间 时间节点：客户蓄水量达到250组，初步判断A级及B级客户达到50组。 诚意金金额：10万元（目的：降低门槛，广蓄客源） 诚意金形式：以发酒店消费卡的名义，充入10万元，若购房可转为定金，并可享受额外10万元优惠及优先选房权；若不购房可退，退时要提前十天预约。双方权利和义务的约定必须签署协议书，且协议书有编号次序，此编号即为开盘当天客户的购房次序。 置业顾问：提前三天与所有登记过的客户联系，告知客户于近几天要收诚意金，且付诚意金的先后决定着开盘当天购房的先后，让客户安排一下这几天的行程，若当天本人不能到场的，要做好委托准备，表示等具体时间确定好了会再打电话通知。 （注意：①置业顾问除了告知客户付诚意金活动外，还有另一个目的是试探客户是否会来付诚意金，置业顾问必须要注意说辞。②把当天通知好的客户进行意向分类，分为“肯定会来”、“可能会来”、“肯定不来”三类，对于“可能会来”的客户要进一步确认，一直追踪到能给出肯定说法。③视“肯定会来”这一类的客户数量，客户达到一批推盘房源的2倍，即36组，则通知客户开始付诚意金；若不足，则考虑推迟收诚意金的日期。） 现场气氛：集中收诚意金当天，要跟开盘一样重视，要营造出客户争相抢前面号段的气氛。（收诚意金活动一直截止到开盘前一天）;内部操作：由销售经理确定一期内部关系客户数量，为其留出相应数量的次序较前面的号段，便于为关系客户调整购房的次序，保证其能买到理想的房子；也可以用这些预留的号来把诚意度非常高的客户次序往前调整，最终调整好的次序要保证前10号的客户肯定下定；若有客户要定楼王的，在不影响销售的情况下最好优先考虑买楼王的客户，把他的次序调整到前2名，以制造哄