中原松山湖1号项目偷钠广策略建议(沟通稿).docVIP

松山湖1号项目推广策略建议（沟通稿） 一、卖点整合 通过对项目的分析理解，我们罗列项目如下卖点： （一）区位及配套卖点： 1、松山湖片区优势： 科技脑：东莞政府着力进行产业转型，将园区规划华南片区最具规模的科技园区，并设立了较高的进入门坎，进驻的企业科技或含金量非常高。 人文心：东莞理工大学、广东医学院、东莞中学松山湖分部等院校构成区内良好的人文环境 中国情：承载山水资源的旅游度假区，成为高品质人群追求的理想家园 世界观：区内五星级凯悦酒店、高尔夫俱乐部、演艺中心等一流国际化商务及生活配套。 2、松山湖（松木湖）水库生态优势 近800万平米的浩瀚湖面，相当于一个半西湖，250个圣莫利斯的内湖，35个香蜜湖，100个星河丹堤内湖，可以和世界上任何一个知名的湖泊媲美 渐入式湖岸长堤，湖岸与湖水有机自然融入，不同于传统的堤坝，岸边就可亲湖、亲水 是珠三角地区负氧离子最高的区域之一 岸边植被景观设计与湖水有机结合 3、交通路网四通八达 距离东莞主城区10公里，北接莞惠公路，西接石大路，西南接107国道，莞深高速、常虎高速公路从园区穿过，从深圳中心区到达项目仅需要35分钟左右，优于从中心区到达盐田及龙岗中心城的车型时间。 4、凯悦酒店只出现在全世界最有价值的地段 凯悦酒店在全世界的酒店都在最好的区域与地块，松山湖凯悦酒店则是凯悦酒店进驻华南的第一家超五星级酒店，与凯悦酒店为邻，享未来无限升值空间。 （二）产品卖点：（未得到项目具体资料，以中原对项目规划的初步了解整理） 1、总体布局 1）首次将松木湖水库优质饮用水资源引入社区，广东地区罕有。 2）项目用地为正南北朝向，建筑布局兼顾日照及景观因素 3）0.58低密度容积率 4）纯townhouse社区 5）楼间距达15-18米，最大限度保证住户隐私 6）采用岛式规划 2、户型结构 1）一期户型主力在230平米以下，总价较低 2）“L”townhouse采用首层架空设计，兼顾景观和实用性的关系 3、建筑造型 1）立面采用现代构成主意的风格，简洁而明快 2）使用现代质感的建筑材料进行搭配，充分体现现代建筑的个性化 4、景观设计 （略） （三）品牌卖点 1）万科出品，在客户中有广泛的知名度，万科制造代表着品味、品质和价值的保证 2）万科在东莞及松山湖的长远开拓计划，松山湖1号仅仅是万科在松山湖的第一期，未来还有较大的上升空间。 核心亮点： 剥离东莞之外，同时拥有800万平方米松山湖和未来美好规划的居住领地 二、本项目目标客户定位及捕获途径 （一）目标客户定位 客户区域来源预测 深圳客户60%-80%，其中多数客户来源于福田和南山 东莞客户占10%-20%，并且他们对价格接受能力非常强 香港、澳门、台湾及外籍人士占10%-20% 客户目前居住较为集中的片区或小区 福田，香蜜湖片区，水榭花都、熙园、香域中央、东海花园等，中心区，黄埔雅苑、星河国际等 南山，华侨城，波托菲诺、纯水岸、锦绣花园、假日湾等，红树湾片区，中信红树湾、世纪村等 客户特征预测 成交客户多在30-45岁之间，三口之家为主 绝大多数成交客户具有本科以上的学历，素质较高 几乎所有客户有二次及二次以上的置业经历，购房经验丰富，置业心理成熟 客户行业集中在贸易、加工制造业，房地产，高新技术产业、律师、会计师、金融、政府公务员等行业 港澳台及外籍客户其居住和工作区域多在深圳或东莞 客户分类预测 从项目的周边情况来看，松山湖片区配套缺乏，并且片区仅有两个住宅项目，缺乏居住氛围，因此，中原认为享受使用型客户短期内比重将会较小；反而多数客户购买目的为长期投资或度假，由此，资产持有型客户比重将会较高。预计三类客户所占比重如下： 资产持有型75%-85% 享受使用型5%-10% 投资获利型10%-15% 此外，通过中原对高收入阶层置业行为调研，给出本项目客户置业行为及购房看重因素预测。 客户置业行为预测 多数客户购房用于纯赢利性投资，房地产成为他们投资理财的重要工具 亲朋好友的介绍对购房决策起的作用最大，通过朋友或生意圈子的口碑传播，会产生购房的冲动 多数客户看楼后当天拍板落订，1周落订客户也将占有一定比例。他们认可档次、有品位的地产项目，拍板签约过程会比较干脆、果断。 购房看重因素 按照看重程度由重到轻依次排列为： 稀缺的景观资源 未来的升值潜力 开发商品牌 户型结构 生活配套设施 建筑外观 物业管理 …… 目标客户消费趋势分析 趋优消费 奢侈消费品类，以前多数昂贵的奢侈消费品在香港购买，现在随量地价差缩小，部分奢侈消费品如服装等，也选择在本地较为高档的购物场所购买。 物业购置，由于拥有较强的经济实力，购买物业较为干脆，对于中意的物业通常2-3次即可成交，如果现场能够提前展示环境，销售氛围较好， 初次看楼成交的也大有人在。由于他们有自己的朋友圈子