乐平市中央城邦策划的案.docVIP

乐平市中央城邦策划案 前 言 承蒙江西省得胜房地产开发有限公司的信任。在2006年这个充满希望的年头里，我方以项目推广合作伙伴的身份介入中央城邦项目的策划推广，并将与贵方一道，以饱满的工作热情与不懈努力的兢业精神，把中央城邦项目做成乐平市房地产界的品牌项目。同时，在对乐平房地产市场全面了解的基础上，依据研究结论，进行了充分策划。为使本项目全面成功，我司一方面对项目周边地区和各类地产项目进行深入调研分析，另一方面对本定位策划报告进行了多次论证，确保合理高效地启动本地块，为开发商创造效益。 乐平是一个典型的房地产初级形态的市场，没有现成的成功案例可供参考、研究和类比，而且目前已经出现颇具实力的竞争对手启动了较为成熟的项目。在这种情况下，我们通过对乐平房地产现状的深入研究和对乐平社会人文的深入挖掘，结合我们多年的成功操作经验，我们对本项目的策划进行了思路突破，对成功充满信心。我司将抓紧2006年前的时间，将本策划报告的精髓溶入实战，使本报告成为对项目成功运作的一次有利推进。 市场篇 一、项目综合概况 该项目位于乐平市大连开发新区13宗地（新市政府斜对面），土地面积约12亩，建筑面积约50000㎡的多层住宅小区，以及靠大连路的沿街1-2层的商业部分。项目目前周边的市政、交通、人文教育、环境卫生等生活配套设施，还是一个未知数。虽然项目周边用地均以拍出，说明了该区域的土地资源现以稀缺，但是谁都不敢轻易第一个启动项目，而我们就成为第一“敢吃螃蟹”的人。故我们项目开发运营的好坏，直接决定了大连新区的未来发展方向。成功了，将成为该区域房产界的一面旗帜；失败了，就将在很大程度上损害大连新区的整体形象。故我们只有背水一战！！！ 二、市场环境分析 （1）乐平市概况 乐平，位于江西省东北部。1992年9月21日经国务院批准撤县设市，属江西省计划单列市。全市共有国土面积1973平方公里，辖16个乡镇、2个街道办事处、1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局；城区面积达15平方公里，人口15万人；全市总人口80万人。千百年来，悠悠乐安水孕育了乐平灿烂的史前文化、优秀的传统文化、宝贵的革命文化和丰富多彩的民俗文化，尤以“洪公气节，马氏文章”著称于世。 乐平区位优越，交通便利。这里地处“南昌—九江—景德镇”金三角区域，人口众多，市场发达，商贸繁荣，物流便捷，皖赣铁路穿境而过，境内现有206国道和乐上、乐弋、田乐线3条省道与外界相连，南与鹰潭相距只有几十公里，北离景德镇机场只有40公里，景鹰高速途经我市并开设互通立交。 按照城市总体规划，城区规划控制区的面积为296.17平方公里。至2020年，城市规划总面积为31.44平方公里，规划人口为30万人；至2005年，城市规划面积为18平方公里，规划人口为18万人。三是大连新区和东湖新区修建性详规已通过评审。政府先后新建和改造了大连路、洎阳路、迎宾路、珠海路、新平路、人民路、翥山西路等。已形成了以安平路、新平路、洎阳路和大连路、人民路、珠海路、翥山路、迎宾路“三纵五横”为主的道路格局。 （2）房产市场分析 21世纪以来，随着乐平城市建设的脚步加速，当地的房地产市场从无到有，从小到大，从弱到强，正在走向从量变到质变的时代，乐平人民的生活方式即将迎来划时代的转变。 进入九十年代，从起步到成型，大约经历了两个阶段，呈现出跨越式发展的特点：第一阶段（1990—2001）这是典型的萌芽阶段，的发展严重滞后，与国内发展的房地产业级不相称。它们有两个显著特征：A.大部物业都是B.市场以住宅加商铺为主，商住混合一体，商铺是住宅的副产品。在这个阶段的市场上，住宅是实验品，没有真正的小区，更谈不商业物业。第二阶段（2002—2004）这时的开发商，已经开发住宅加商铺的项目意识到如果是多层楼房，以首二层做商铺，卖出去就能收回项目所有投资，楼上几层就是赢利。乐平市唯一拥有电梯房500多套。 大地· 阳光城 21万㎡ 幸福阳光照耀家 一期由10幢多层及4幢小高层组成，其定位为“城市优越人士首选的高品位居住区”。强调建筑、景观、配套、物管“高品质”。 凤凰· 世纪花城 “天湖”引领传世尊贵 整个项目占地面积大，天湖囊括于内，体量大，有50多栋建筑，以多层为主。 小结：从三者户外广告推广力度来看（包括大型广告牌、引导旗、灯箱等），目前乐平市中心圈有很多户外广告位，房产广告占了较大分量。其中金汇·兰庭和凤凰·世纪花城几乎占据了全部户外房产广告牌的位置，而且金汇几乎占据了所有的引导旗，大地·阳光城在户外广告上落于下风。 三、项目SWOT分析 （1）项目优势分析 (Strengths) 户型优势：90㎡左右的两房和120㎡左右的三房，户型功能划分和空间利用上，在市场上具有很大的产品竞争力； 前景优势：项目地处于乐平市未来发展的开发新区中心，符