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北京沙河项目市场研究报告 第一部分：高档住宅的发展脉络 　　第一代高档住宅： 　　地段型。亚运村的早期项目和温榆河两侧的丽京花园等是地段型产品的典型代表。 　　第二代高档住宅： 　　装修型（产品型）贡院六号 　　第三代高档住宅： 　　景观型。金地格林、万泉新新家园等郊区住宅 　　第四代高档住宅： 　　人文型。香山艺墅 　　当然，我们所指的某一类型的高档住宅，并不是指一项指标就可以独立支撑高档住宅的名号。其实，每一代新型高档住宅的问世，都是在吸收、不抛弃前者成功经验的基础上得以成熟起来的，只不过是新一代高档住宅的比较优势更能满足高端客群“物以稀为贵”的消费心理。 　　高档住宅呼唤高尚环境。在交通工具大大增加、科学技术日新月异的今天，地段型高档住宅和装修型高档住宅已经不具备竞争的比较优势。唯有景观和人文是难以复制、甚至是不可复制的。优美的自然景观和浓厚的人文资源已经成为消费者评价高档住宅的首要条件。 　　第二部分：北京Townhouse整体发展态势研究 　　（一）北京Townhouse的发展历程 　　从无名小卒到自立山头，Townhouse经历了风风雨雨的三年时间，有漫骂、有赞扬，有的漫不经心、有的无所畏惧……，不管怎么样，T终于被市场接纳，长成了一颗参天大树！ 　　第一阶段：以一栋洋房为代表的Townhouse项目是北京房地产市场的第一代Townhouse。一栋洋房是北京最早上市销售的Townhouse楼盘，也是到目前为止最成功的Townhouse项目之一。一栋洋房身上体现了第一代Townhouse的共同缺点：小面宽、大进深，建筑密度高等，但沾新生活理念之光，抢市场之先机，一栋洋房还是在最短的时间内顺顺当当的完成了销售任务。 　　第二阶段：康城位置偏远，但声势浩大。100万平米的建筑规模和CBD经理人官邸的定位，把康城炒的沸沸扬扬。康城提出的“Townhouse十大标准”，已经被业界认可和接受；高尔夫球场、科技艺术会馆、图书馆等一系列休闲生活配套设施，完整的诠释了Townhouse所代表的生活方式。就凭这两点，康城完全可以称的上是第二代Townhouse产品。 　　第三阶段：宽House的创新是革命性的。先不说宽House的整体品质如何，宽V首先把Townhouse横过来，大面宽、短进深的做法和牺牲相当多的建筑面积来换取阳光和空气的的眼光，不是一般的开发商所能做到的。与以前的Townhouse产品相比，宽V是一种本质性的变化，宽House的出现开创了Townhouse产品的一个新时代。 　　第四阶段：卡尔生活馆是一个相对完美的产品。它不仅吸纳了第三代Townhouse产品——宽House短进深、大面宽的优点，而且把别墅产品特有的环境因素也包容进来——三个花园、三面采光等。这些特点都把卡尔生活馆推到一个前所未有的高度，卡尔生活馆是目前北京房地产市场最漂亮的Townhouse项目。 　　（二）当前Townhouse市场特点 　　1、市场供应：战线回缩，供应量猛增 　　Townhouse是一种标准的汽车加住宅的生活，二者皆具的特点决定了Townhouse须位于成熟的市镇生活圈内或者与某一个成熟区域的距离很近。从北京的第一个Townhouse项目——一栋洋房到康城、时代庄园，以致后来的龙山新新家园等，由于选址方面的原因，社区生活配套不完善以及交通条件不便利等矛盾暴露在消费者的面前，在2002年，Townhouse如同过街老鼠、人人喊打。开发商也逐步的认识到了这一点，从2003年新开发的Townhouse项目就可以发现：他们的地理位置在逐步往回收缩——不是位于新城市中心的内部，就是位于交通干线的附近。前者如南四环内的观筑庭院，后者如京沈高速路五环边上的京城雅居。 　　截至2003年6月，北京的Townhouse项目共22个，总的建筑规模超过××万平方米。光是今年一到六月，北京新开的Townhouse项目就达七个之多。作为一种高端产品，Townhouse具备的的如此之快的发展速度，实在是让人大出意料之外。 　　2、市场需求：第一居所，销售旺盛 　　从问世之初，Townhouse产品就受到市场和消费者的追捧。总建筑面积16万平米的一栋洋房在不到10个月的时间内一售而空，亚北的雪梨澳乡和亦庄的金地格林小镇也表现不俗，其销售额在同区域项目中一直遥遥领先。 　　在T项目开发商的宣传推广中，Townhouse是作为第一居所的面貌出现的。在T项目的销售反馈中，用于第一居所目的的客户比例大大超过了其他客户。实际的销售业绩也证明：真正具备第一居所品质的Townhouse楼盘，其销售速度和市场认知度要高于其他项目。康城前期销售缓慢，一个重要的原因就是：距离成熟生活区太远，周边又缺乏日常生活配套设施，失去了第一居所的真正意义。当然，第一居所Townhouse项