北辰项目策划报告的.ppt

北辰·新河三角洲;目录纲要;;项目基本理解——商务办公、高档居住等多功能综合体，规模巨大，尤其住宅面积300万㎡，相当与长沙市场近半本年的开发销售量;项目区位及资源—— 各项资源具备，区位是城市发展方向，但是没有唯一的资源优势;;中国之湖南——承东启西，南北对接，中部崛起重中之重！;中国之湖南——泛珠合作，两型社会，积极推进新型工业化！;城市规划——四个方向扩城，南城受利于融城发展概念，更具优势;供应量： 批准预售937.49万m2 同比增长22.10% 住宅批准预售759.72万m2 同比增长12.81%。 需求量： 全市销售894.17万m2 同比增长29.44%； 住宅销售803.77万m2 同比增长28.46%。;◆长沙商品房住宅价格03-06年年增长率保持在3.4%—7.6%之间，2007年出现价格暴涨局面，呈逐季上涨趋势，其中2007年第四季度比第一季度约上涨了857元/M2，住宅约上涨了908元/M2。;三房、四房为市场主流供应与需求的主流户型;■目前500亩以上的楼盘至少有49个，其中800亩-1000亩有12个以上，其中1000亩以上楼盘至少18个。 ■大盘基本分布在二环以外，三环圈周边区域；北城与南城分布最为集中。 ■从大盘开发可预测未来城市开发量大。 ;写字楼市场——目前处于起步阶段，顶级写字楼需求有限，分布较为分散，没有形成真正意义上的CBD;社区型商业普遍销售经营状况良好 社区级商业主要承担周边配套功能，以超市等中档零售业态为主。;五星级酒店市场——将有超高20家五星级，竞争白热化;长沙市场分析总结;目录纲要;困局：项目面临三个核心问题;困局：项目面临三个核心问题;首期开发选择哪个区域？ 首期开发选择哪些产品配比？ 首期开发选择多大的规模更合适？;战略思考方向——解决供应与需求的矛盾;思路1：住宅售价难以提升的情况下，商业是本项目重要的利润来源，尽可能提升商业面积与价值。思路2：细化住宅产品，纵向解决客户群层问题，将住宅分为三类：基础产品+标杆产品+提升产品实现走量、走价与提升的作用。 ;区域选择：选择昭示性较好的区域，树立项目形象产品组合：丰富产品线，住宅+商业+商务,住宅实现项目资金回流，商业和标杆住宅产品是前期主要利润来源。启动规模：不宜太大，总规模控制在80万㎡以内(具体结合市场与开发商目标要求进一步考虑)。;;项目客户挖掘策略;长沙辐射力分析—— 一小时经济圈内集中湖南省最发达的株洲、湘潭、岳阳等城市，湖南的高速路网完全以长沙为核心，向个地级市辐射。;项目名称;省内外客户群分析;本省外地客户在长沙置业的关键点;珠三角是本案外省湘籍客重点挖掘区域 主要据点：广州、佛山、东莞、深圳 ■ 湖南是外出人口大省之一，约2000万； ■ 外来人口比例比较高的地区：广东、上海、北京、浙江和福建；经官方普查，有77%的外出湖南人选择了广东。其次是浙江，占外出人口的4.6%； ■广东是全国外来人口最多的省。广东的外来人口中有约22%来自湖南；在广东的湖南人主要分布在广州、东莞、深圳。;善于学习模仿，适应、包容力强 一方水土一方人——湘女多情 湘辣本性——个性霸蛮 楚文化发源地——文化底蕴深厚，好学有礼 岳麓精神“实事求是”——处事较实际，讲求实效 娱乐湘军——性喜娱乐 酒吧文化 吃光、玩光、身体健康——投资理财观念淡薄 热情好刻，喜好结交朋友，虚荣心强，爱面子 乡党裙带关系普遍;外地湘籍客户价值挖掘方向;;项目核心优势理解;项目规划定位理解;住宅组团功能划分——基础产品走量，高利润产品建立标杆获得利润，提升型产品实现突破。;商业开发目的——整合城市,成为区级商业中心，提升区域城市功能和辐射力，实现项目更大的经济收益。;休闲娱乐体验式 国际风情商业街 ;开发次序策略建议;;首期开发策略：住宅为主，商业赚钱，商务提升;1、沿江风光带以及沿江带部分商业街； 理由：作为整个项目的整体形象展示面。 2、地块西南面部分沿湘江景观较好住宅与东南面临高架桥部分较差住宅。 理由：高低搭配利于市场销售。;首期住宅户型产品建议;商务功能建议——开福区内政策挖掘鼓励创业，鼓励投资，重点吸引高学历人才，可以采取定制式写字楼;目录纲要;项目物业产品增值方向建议;;滨河风光带的打造——进入湘江，与江融合;老铁路与车厢建筑小品，遐想历史;小型剧场——城市大型活动演出，艺术家试验剧场平时提供市民休憩场所;湖南娱乐精神集中体现——星光大道;会所——打造本土第一个商务主题豪华会所，给顶级收入人士提供一个私人俱乐部;城市豪宅会所的借鉴;豪华会所——水中会所/ 空中会所;;户型设计建议 超大平层设计，全通透客厅，江景资源最大利用，彰显王者气派;江景豪宅;;;动感、趣味/生活/参与性;敞廊提供临时展示空间/成