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南昌市别墅市场调研报告 第一部分 别墅解码 诠释别墅 最早在中国就叫“别业”，望文生义可以理解为第二处物业。当人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在彼处。这样，就有了别墅。 别墅的特点 别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感； 别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好； 别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等； 社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。 别墅的分类 按建筑形式分类 独立别墅：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 TOWNHOUSE：联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。 双拼别墅：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。 叠加式别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 空中别墅：空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。 按建筑风格分类 从建筑形式上看，别墅的外观形状也早已打破地域和国家界限，世界各国优秀的别墅建筑风格在中国的别墅市场上几乎都有所体现。实际上，建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的，但按国内市场上的说法，目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有： 中国传统的园林式风格 日式风格 欧陆传统的贵族风格 北美风情风格 现代风格 别墅市场发展的基本特点 开发思路的发展 别墅市场最早的开发思路是从克隆国外的别墅产品开始的，房地产商本身并无别墅的概念，只是希望通过廉价的建筑成本和市场的稀缺性换取市场价值最大化，属于非理性开发阶段。 随着目标客户对别墅产品内涵的进一步了解，原始状态的别墅产品很快进入市场萎缩期，开发商不得已开始调整对产品的全方位认知，并加强了在营销推广方面的投入，产品也呈现两极分化特征，开始出现一定数量的高尔夫“豪宅”产品。豪宅产品以大户型的面积，良好的生态居住环境以及完善的社区配套作为卖点，倡导一种“人无我有”的贵族生活。价值数千万的豪宅极大的满足了一部分先富者的虚荣心，但同时由于豪宅产品的目标客户群有限，一定程度上也制约了豪宅的发展。 第三阶段的变革则表现为开发商对产品深入研究后的市场引领特色，该阶段市场呈现多样化发展趋势，别墅产品创新不断，同时，在营销推广方面，则表现为对生活方式的引领，甚至是对审美观的引领。 建筑形态的发展 别墅的建筑形态是从最初的古典风格建筑开始发展的。真正的古典风格具有丰富的文化背景和深厚的文化基础，它所依托的建筑原型可以是欧洲的，也可以是北美的，甚至是亚洲的，取材广泛、不拘一格，具有相当的文化价值、艺术价值和美学价值。 别墅设计中体现的“简约主义”出自上世纪60年代。它以去繁从简获得建筑最本质元素的再生，在获得简洁明快的空间下往往隐藏着复杂精巧的结构。但是这些“少”并不意味着单纯的简化，它往往是丰富的集中统一化。由于简约主义的唯美不只是西方现代主义的延伸，它也涵盖了东方的美学，所以受到了众多购房者的喜爱。 近期上市的别墅产品中，出现了定制别墅和别墅建筑艺术化两种趋势，一度被现代简约式风格代替的古典建筑风格也焕发了勃勃生机，这一阶段，个性化的原创设计产品因为其较高的文化内涵而成为市场新宠。 市场审美观的发展 通过上述分析不难看出，目标客户对别墅建筑形态的审美观经历着传统时尚发展的主要特点，即：从古典到现代，再到更古典至更现代，呈现周而复始的发展状态。 营销推广手段的发展 别墅作为高价位的产品，其营销方式也经历了各个阶段的发展。从最初的期房销售，到后来的准现房发售；从开始的毛坯房销售，到现在的精装修房销售…可以说开发商是想尽了各种办法来进行销售。 别墅的营销不再是单纯的产品销售，而是转为对自然环境的销售，对居住文化的销售。开发商逐步倾向于准现